2026年に大幅改正！「区分所有法」はどう変わる？【２】

5月23日付けのNHKニュースで、「マンション管理や再生円滑化へ改正区分所有法など成立」と題した記事が掲載されていました。

＜参考記事＞

www3.nhk.or.jp本記事の要約は以下のとおりです。

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◾️ 老朽化したマンションが増え続ける中、建物の管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが23日の参議院の本会議で可決・成立しました。施行は一部を除いて2026年4月です。

◾️ 老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行う際の決議について、これまでの決議要件である「全員の同意」を緩和し、「5分の4の賛成」でも可能とします。

◾️ また、所在不明の区分所有者については、裁判所が認めれば決議の母数から外せるようになります。なお、この緩和は、「建て替え」も対象となります。

◾️ さらに、いずれのケースでも耐震基準に適合しないなどの耐震性の不足や、外壁がはがれ落ちるなどの周囲への危険性がある場合は、「4分の3の賛成」に緩和されます。

◾️ また、建物の管理に無関心な住民の存在が課題となっていることを踏まえ、「修繕」や「管理規約の変更」などの決議については、すべての所有者ではなく、集会の出席者を母数とする多数決で行えるように緩和します。

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改正法は、下記のとおり大きく３つのパートで構成されています。

１）マンションの管理の円滑化

２）マンションの再生の円滑化

３）団地の管理・再生の円滑化

今回は「２）マンションの再生の円滑化」に注目して、

改正点のポイントをご紹介します。

＜「１）マンションの管理の円滑化」について解説した記事はこちら＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

１．建替え決議の「条件付き」緩和

基本的な多数決割合は現行法の「5分の4」以上のままですが、耐震性が低い、火災リスクが高いなどの「客観的な緩和事由」を満たす場合には「4分の3」以上に緩和されることになりました。（具体的な基準は、法務大臣が別途定める予定。）

２．建替え決議に伴う「賃借権」の消滅

建替え決議が成立すると、建物の取壊しに備え、専有部分に賃借人がいる場合は、部屋の明渡しを求める必要があります。

ただ、現行法では、賃借人との合意が必要であること、あるいは解除申入れの正当事由が認められない限り、賃貸借関係を終了させることができないという問題がありました。

改正法では、建替えが決議された場合に、一定の手続や金銭補償により賃借権を消滅させる制度が措置されます。

具体的には、賃貸借の終了を賃借人に請求がなされた時から6ヶ月を経過後に賃貸借契約が終了します。

３．建物・敷地一括売却や建物の取壊し等の多数決決議の導入

老朽化等で建物が危険な状態にある場合、区分所有者が建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者が既存建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考える可能性もあります。

しかしながら、現行法では、建物を取り壊した後に敷地を売却するには、民法の「共有」の考え方に則り、区分所有者全員の同意が必要となります。

改正法では、上記の決議要件が緩和された「建替え」と同様の決議要件にて建物敷地の売却、建物取壊し後の敷地売却、建物の取壊しの決議がそれぞれ可能になります。

４．「一棟リノベーション決議」の創設

建築技術の進展に伴い、老朽化マンションの再生方法として、建物を一旦スケルトン状態にし、玄関や配管を含めて共用部分と全ての専有部分を更新するという「一棟リノベーション工事」も選択が可能になりました。

また、建替えコストの負担感の上昇やいわゆる既存不適格の状態にある建物の場合、建替え自体が事実上困難と思われるケースもあります。

しかしながら、現行法では専有部分の使用・工事について区分所有者全員の同意を得る必要があり、建替えよりも要件が厳しくなるという問題がありました。

そのため改正法では、一棟リノベーション工事を「建物の更新」と位置づけ、建替え決議と同様の多数決要件にて実施できることになります。

建替えの厳格な決議要件が、老朽化や災害等のリスクが客観的に認められる場合は、緩和されることになりました。

また、建替えの代替案として、敷地との一体売却や、一棟リノベーション工事（建物の更新）など、これまで区分所有者全員の同意を必要としていたケースにも多数決のしくみが導入されることになります。

なお、法改正の内容をもっと詳しくを知りたい方は、下記の記事を参照ください。

＜参考記事＞

aplug.ykkap.co.jp

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。