マンション大規模修繕工事業者20社に、公取委が立入り検査を実施！

3月12日付のダイヤモンド・オンラインに、「大規模修繕工事で巧妙化する「談合の手口」とは？」と題した記事が掲載されていました。

本記事の要約は以下のとおり。

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◾️ マンションの大規模修繕工事を行う会社約20社に談合の疑いがあるとして、公正取引委員会の調査が入った。

＜参考記事＞

mainichi.jp

◾️ 多くの分譲マンションでは、管理会社や設計コンサルタント会社に委託し、大規模修繕工事を発注するが、業者選定時の見積もり合わせや入札で、業者同士が事前に話し合って受注業者や工事額を決めていた疑いがある。

◾️ 公正取引委員会は、工事会社らが受注価格の低下を防ぐことや、各社が分担して利益を得ることを目的に、こうした受注調整を繰り返し、それによって工事費が割高になり、管理組合側の過剰な負担につながった可能性があると見ている。

◾️ 工事会社だけでなく、工事会社の選定に関わった一部の設計コンサルタント会社についても、受注調整に関係していた可能性があると見て調査を進めるという。

◾️ 大規模修繕工事をめぐる談合やリベートの授受は、おおむね次のような形で行われる。

（１）管理組合に対して、設計コンサル会社が、時には異常とも思えるほどの安い金額でコンサル費用の見積もりを提出し、業務を受託する。

（２）最終的に工事を発注する工事会社を1社決定し、この「チャンピオン会社」と設計コンサル会社が結託して、工事見積もりのコントロールと工事費のつり上げ、厳しい公募条件をつけた上での見せかけの入札を行い、結果としてチャンピオン会社が工事を受注する。

（３）チャンピオン会社が受注したあかつきには、設計コンサル会社に工事費の何パーセントかをリベートとして支払う。

◾️ そのリベート分はすべて管理組合が負担する工事費に含まれている。管理組合は知らぬ間に大きな負担（損害）を被っている、というからくりになっている。

◾️ 国土交通省も、「工事会社の選定に際して、発注者である管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントが存在する」ことを問題視し、2017年に不適切な設計コンサルタントについての注意喚起の通知を発出している。

◾️ それ以降は特に目立った動きは見られなくなったが、そうした談合やリベートの行為はアンダーグラウンドに潜って、さらに手口が巧妙化、エスカレートしたと思われる。

◾️ 今回の公正取引委員会による調査は、工事会社だけでなく、設計コンサルタント会社や管理会社にも及ぶことが予想される。なぜなら、彼らはワンセットで談合の温床となっているからだ。

◾️ 業界ぐるみの談合による管理組合への影響は、「割高な大規模修繕工事を発注せざるを得ないことによる、修繕積立金の値上げ」に結びつく。

◾️ まずは公正取引委員会や国土交通省の今後の動きを注視していくとともに、今回の件をきっかけにマンション業界がクリーンな業界に生まれ変わり、それが管理組合とマンション住民の利益と幸せにつながることを期待したい。

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以前は、マンションの大規模修繕工事は管理会社に随意契約で発注する慣例が横行していたため、競争原理が働かず、結果として割高な工事費になっていました。

さすがに、今はこのような慣行は減り、まずは設計コンサル会社（もしくは、管理会社にその業務を委託）を選定し、その後コンサル会社の仕切りのもとで複数の施工業者から選定していくステップを踏むのが主流になっていると思われます。

ただ、管理組合は大規模修繕工事において何をどうしたら良いのかわからないのが普通です。

そのため、結局のところ、設計コンサル会社に施工業者の候補先の選定から見積書の取得、各社条件の比較表の作成などを一切「丸投げ」してしまうのが管理組合の実態でしょう。

この「丸投げ」の慣行こそが、こうした不正やリベートを生む温床になるのです。

そのため、顧問先の管理組合には以下の対策を提案しています。

まず、設計コンサル会社でも大規模修繕工事の候補先でもない「第三者の業者」に、客観的な立場で「大規模修繕工事の概算見積もり」と「相見積もり取得用の数量積算シート」、「工事仕様書」の３点セットを有償で作成してもらいます。

タイミングとしては、大規模修繕の検討時に実施する「建物劣化診断」とセットで実施することをお勧めします。

これが、相見積もりを取得する際の「ベンチマーク」と「ツール」になります。

相見積もりの取得によって競争原理が働けば、この「ベンチマーク」から１割〜２割程度下がる可能性があります。

また、設計コンサル会社主導による不正行為を抑止するため、施工業者の候補先として管理組合自らがセレクトする枠を複数確保しておくのもよいでしょう。

＜参考記事＞

aplug.ykkap.co.jp

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。