割高なマンション管理委託費を適正化するにはどうすればよいか?

当社では、管理組合からご相談を受けて管理委託費を適正な金額にするためのコンサルティングや管理会社との交渉を代行していますが、それに対する管理会社の反応や交渉姿勢もその都度違ってくるのが実情です。

これまで一度も管理組合で管理委託契約を見直したことがなく、初めて減額を要請する場合には、管理会社もそれが割高なことを認識していますので、わりと柔軟に減額に応じてくれるケースが多いです。

もちろん、1回目の回答でこちらの要望金額(=適正な価格)まで下げて提示してくれることはありませんが、2回目の交渉で概ね決着がつく見通しが立ってきます。

【 見直し事例 (1) 】

管理会社との交渉で管理委託費32%削減

一方、管理会社との交渉が難航するのは、かつてコスト削減を実施したことがあるケースです。

たとえ適正と思われる金額よりまだ高いとしても、すでに管理委託費が当初の金額よりも下がった実績がある場合には、管理会社はそれを理由に減額に抵抗を示します。

さて、そこからがプロの腕の見せ所です。

管理会社と交渉を進めてもこれ以上得られるものがなさそうだと見極めたケースでは、以下の2つの方法で進めます。

1)管理会社をリプレイスする

2)管理業務の一部を専門業者などへの直接発注に切り替える

1)の方法は、委託費が高いだけでなく、対応に誠実さが感じられず、日頃の管理品質も普通以下のような場合には特にお勧めしています。

【 見直し事例 (2) 】

管理会社との金額交渉が不調に終わったために、リプレイスしたケース

2)の方法は、事務管理など自社スタッフで行う業務費用は高くないものの、再委託している設備メンテナンス費等が割高で、明らかに中間マージンを搾取しているような場合に有効です。

エレベーターや機械式駐車場、消防設備の保守点検や機械警備など専門性の高い業務は、管理会社を通さなくても基本的に支障はありません。

費用の支払いも自動振替えにすれば、会計処理も手間になりません。

【 見直し事例(3)】

管理業務の一部を専門業者への直接発注に切り替えたケース

これら2つの方法でも、コスト3割削減を実現することができ、1住戸あたり4万円〜7万円の経済効果を享受できることになりました。

その結果、将来の修繕積立金の増額リスクを低減することができたのです。

日々悩まれている管理組合さんの参考になれば幸いです。


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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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