マンションの大規模修繕工事が割高になる原因は、住民の無知・無関心にあり！

２月１５日付の「朝日新聞デジタル」に、「6千万円の大規模修繕、3分の1で出来た？　マージン取る管理会社も」と題した記事が掲載されていました。

digital.asahi.com

本記事の要約は以下の通りです。

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■ 1年ほど前。築25年以上の関西のマンションでは、2回目の大規模修繕の時期を迎えようとしていた。

■ 管理組合は、設計や監理など中心的な役割を担うコンサルタントを選び終え、施工をどの業者にするか決める段階になっていた。

■ 受注する業者の最終提示額は、6435万円。ただ、1回目の大規模修繕工事は3045万円。しかも、工事業者、工事内容は前回とほぼ同じだった。

■ 増額の理由について、コンサルは住民に「安全対策のための費用が上積みされ、人件費が高騰している」と説明したものの、釈然としなかった。

■ 工事に疑問を持った別の住民は、別のコンサルタントに相談を持ち掛けたところ、「工事費用は割高」と指摘がなされた。

■ このコンサルは工事項目や使用材料などから、「1戸あたり80万～100万円」が妥当と見積もったが、実際の見積金額は120万円を上回っていた。

■ その後コンサルが工事内容を施工業者に確認したところ、実際には作っていない仮設トイレやつけていない看板の費用が、工事代金に盛り込まれていたことが分かった。

■ マンションの工事は昨年終わったが、工事後の点検ですぐにサビが見つかるなど、工事の品質にも疑問符がついたため、「引き渡し」を了承していない。

■ 識者によると「月々の管理委託費だけでは、管理会社の利益が出づらい。そこで、共用部の修繕工事の際に「リベート」名目で、工事業者から利益を吸い上げる慣行が生まれた」と言う。

■ 具体的には、管理会社と関係する業者に工事を任せ、割高な工事代金をマンション側に請求した上で、バックマージンを得るなどの方法がある。

■ また、近年では、第三者のコンサルタントが関わるケースのトラブルが目立つようになった。設計コンサルは、第三者の立場でより適切な工事を監理することが期待されていたが、立場を悪用した形だ。

■ 特徴的なケースでは、管理会社と関係のあるコンサルが、極端に安い価格を提示して落札したうえで工事を取り仕切る。そして、施工業者候補を入札させる際に、自社の息のかかった会社を選ぶ。施工業者はコンサルに、コンサルは管理会社にリベートをおさめるケースがある。

■ こうした事態を国交省も把握し、「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作」を行っているなどと注意文書を出している。

■ 一方、割高な修繕工事が引き金になって修繕積立金を値上げせざるを得なくなったところもある。埼玉県のマンション（築27年）では、2019年に6千万円強の費用をかけて大規模修繕工事を行ったが、資金不足のために4千万円の借金をした。だが、その後、専門家の調査で3分の1程度の金額でできたことがわかった。

■ このマンションの理事長は、「最大の反省は、住民が管理への関心がなかったこと」と話す。大規模修繕工事の見積もり合わせでは、管理会社系列の業者が他社より安価だと管理会社から説明を受けて決定したが、詳細な証拠を求めることをせず、他社との見積もり合わせや業者からのヒアリングもしなかった。

■ こうした危機感から、その後は住民が中心となって、専門家を招いて勉強会を始めた。マンションの現状や問題点を伝えるため、全戸にお便りを配布する取り組みも始めた。

■ また、管理会社の変更を決め、植栽やエレベーターの保守管理などの一部の業務は、管理会社を通さずに管理組合と専門業者が直接契約して、費用を抑えた。

■ 理事長は「住民が顔を合わせて話し合うことで意識も少しずつ変わってきた。無関心、無知から脱却することが目標」と話す。

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管理組合の役員さんと話していると、最初の悩みとして共通しているのが、「大規模修繕工事をどのように進めたらよいか分からない」ということです。

その際に、私は以下のような説明をします。

（１）建物劣化診断を受ける

マンションの各部位ごとに経年劣化の進行度を調査し、工事対象範囲ならびに実施すべき時期を検討します。

その際、留意すべきことは、

あなたのマンションの長期修繕計画書で予定されている実施時期、工事金額はあくまで想定であり概算にすぎないという点です。

理事さんと話していると、「長計で来年実施する予定になっているから」という理由だけでスケジュールを決めようとすることも少なくありません。

長計の作成目的は、修繕積立金の適切な徴収額を求め、円滑な資金計画を策定することであり、大規模修繕の実施時期まで決めているわけではありません。

長計上のスケジュールはあくまで「目安」であって、実際の実施時期は現場で劣化状況の見極めを行なった上で決めるべきです。

また、長計で予定している工事内容は、あくまで「フルスペック仕様」です。

マンションの立地条件や環境、実際の劣化進行度合いによっては範囲を縮小することも可能です。

たとえば、外壁補修や住戸バルコニー周りの工事など足場（仮設）が必要な箇所についてはコスト効率性の観点からなるべく一括集中的に実施すべきですが、共用廊下周りや屋上防水などは足場が不要なため必須ではありません。

こうした部位的な特性を踏まえたうえで大規模修繕工事の対象範囲を決めましょう。

（２）数量積算書を作成する

工事対象範囲を決めたら、次の課題は、適正な金額の見極めです。

そのために必要なのが、数量積算書です。

複数の施工業者候補から見積もりを取得する際に、これがないと前提条件がバラバラになるため、金額を比較してもまったく意味がありません。

見積もりには、外壁、屋上、廊下、階段、外構といった部位別、あるいは仮設、防水や塗装、タイル貼り替えなどの作業ごとに対象面積や数量を積算が不可欠です。

劣化診断の実施と併せて、この数量積算書を作成しておけば、スムーズに見積もりを取得することができます。

その後、施工業者候補の選定　→　見積もりの依頼と取得　→ 各社比較表の作成　→ 発注候補先からの個別ヒヤリング　といった手順で進めていくことになります。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。