マンション管理会社による９億円の組合財産着服事件の詳細が明らかに！
2024/04/10
今年の10月から、損保各社が一斉に保険料率を改定する予定です。
（ただし、日新火災は来年1月以降）
現在の保険契約の満期が近づいている顧問先マンションでは、更新後の保険料負担を少しでも抑えようとそれぞれ工夫を凝らしています。
今回は、その一部を実例としてご紹介しましょう。
（１）神奈川県のマンション（３１戸・築２６年目）の場合
■火災保険金 ＜旧＞２億４，０００万円 ⇒ ＜新＞変更なし
（その他付帯する賠償保険についても変更なし）
■現保険料（５年分）＜旧＞約１２８万円 ⇒＜新＞ 約９８万円
このマンションでは、築年数が５年増えているにもかかわらず、保険料が３０万円も下がりました。
その理由は大きく３つあります。
主な理由は、「マンション管理適正化診断」の結果が改善したことです。
前回の診断の際には、
１）修繕積立金が国交省のガイドラインよりも低かった。
２）長期修繕計画が１０年以上更新されていなかった。
３）保険事故が複数発生し、保険金の支払い実績があった。
今回は、その後４年の間に当社が顧問に就任して組合運営の適正化をサポートをしたことで、まず上記１）・２）の問題が解消されたほか、３）の保険事故の発生もありませんでした。
さらに今春に２回目の大規模修繕工事も完工し、当然瑕疵保証も有効な状況のため、前回に比べて大幅に評価ポイントがアップし、それが引き受け保険料の割引きにつながったというわけです。
そのため、最大保険金額を減らしたり、免責額を増やしたりする必要もなく、コスト削減を実現することができました。
（２）神奈川県のマンション（５５戸・築２７年目）
■火災保険金額 ＜旧＞２億６，５００万円 ⇒ ＜新＞変更なし
■地震保険金額 ＜旧＞火災保険の５０％ ⇒ ＜新＞ 同３０％に変更
■施設賠責保険金額 ＜旧＞ ２億円 ⇒ ＜新＞ １億円
■免責額（賠責保険を除く）＜旧＞ ゼロ ⇒ ＜新＞ ５万円/件
■保険料（５年分） ＜旧＞ ３４３万円 ⇒ ＜新＞３１０万円
このマンションでは、当初管理会社と同系列の現代理店に見積もりを依頼したところ、いずれの保険会社を選んでも現状比で３割〜５割保険料が増加するとの説明を受けていました。
一方、顧問である当社経由で、他の相乗り保険代理店に提案を依頼したところ、現契約に付帯している「施設賠償責任保険」や「地震保険」の最大補償額や（保険会社の）免責額の調整等によって保険料を引き下げることも可能なことがわかりました。
「免責」とは、事故損害による保険金が組合に支払われる際に保険金から控除される金額のことです。
ただ、事故損害においては、保険金のほかに「臨時費用」と称する見舞金を１０％上乗せして支払われます。
たとえば、ある事故損害の支払保険金の査定額が５０万円の場合、免責を除く支払い分は４５万円です。
一方、本ケースの場合には臨時費用として５万円が支払われるため、受取り額の合計は５０万円となり、結果的には満額保証されることになります。
したがって、組合側の実損分は事実上発生しにくいと言えます。
地震保険については、このマンションの立地している環境が丘陵地で地盤も良好であるため比較的揺れが少なく、また津波等による浸水リスクもない環境にあることから付保率を切り下げても問題はないと判断しました。
このように、現契約の条件をフラットに見直すこともコスト増を抑える有力な手段になるのです。
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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