いまや、オフィスビルや公共の施設、電車内だけでなく、家庭でも照明灯はＬＥＤ電球を利用するのが「常識」です。

ところが、分譲マンションについては例外で、こうしたトレンドから「置いてきぼり」を喰らっている数少ない場所ではないでしょうか。

なぜなら、すでに築１０年を優に超えているマンションでも、まったくＬＥＤ化されていないことも全然珍しくないからです。

おそらく管理組合の役員だけでなく、管理会社のフロント担当者も「無関心」だからなのでしょう。

ただ、その一方でこうした工事案件を重要なビジネスチャンスと考え、積極的に管理組合に提案してくる管理会社も少なくはありません。

もちろん、共用部の電気代を削減できるという点で管理組合にとってメリットがあるわけですから、提案すること自体はたいへん結構なことです。

ところが、管理組合が「素人」なのをよいことに、アコギな方法で儲けようとする事例を見かけることが多いのも事実なのです。

そうした事例を以下ご紹介しましょう。

１）照明器具の一斉交換を前提とするケース

照明灯をＬＥＤ化する場合には、大きく3つの方法があります。

①　電球を単純に交換する場合

②　ＬＥＤ電球にフィットするように照明器具を改造する場合

③　既設の照明器具では対応不可のため器具を交換する場合

当然ですが、③の器具交換を選択するほど工事費用が嵩むことになります。

したがって、なるべく①あるいは②の方法で進めるのがリーズナブルなのです。

➁の代表的な例が、「安定器のバイパス工事」です。

いわゆる直管式の蛍光灯をＬＥＤ化する際、ＬＥＤ電球には不要な安定器に電気を通さないようバイパス工事を行うことで無効化するわけです。

また、ＬＥＤ化後の発火事故の防止対策のためにも必須とされています。

もう一つは、ソケット部分の取替えです。

ピンタイプのソケットからネジ型のソケットに交換することで対応できる場合もあります。

本来は、現地調査を実施し、既設の器具の仕様をチェックしながら上記３つの方法を適宜使い分けるべきなのです。

ところが、丸ごと器具交換を行うことを前提条件とした仕様で見積書が提示されることも少なくありません。

なぜか？

ズバリ、「その方が工事業者が儲かる」からです。

管理組合の役員さんにもこうした専門知識がないので、特に疑問や違和感を覚えることもなく、まんまと業者の思惑通りに嵌ってしまうわけです。

築２０年以内のマンションであれば、なるべく工事費の嵩む器具交換を避けるようにしてください。

２）非常用照明器具のＬＥＤ化を含むケース

共用部全体の照明灯をＬＥＤ化しようとする場合、非常用照明も対象に含んで提案することも少なくありません。

しかしながら、非常用照明用のＬＥＤ電球は比較的最近登場した商品のため、一般のＬＥＤ電球よりもかなり高額です。

したがって、電気料金削減を目的とする場合、非常用照明のＬＥＤ化はとてもコスパ（費用対効果）が悪いわけです。

したがって、照明器具が経年劣化のため交換を要さない限り、非常用照明のＬＥＤ化は当面の間見送ることをお勧めします。

それでは、

こうした管理組合の利益に反した提案を避けるには、どうすればよいのでしょうか？

その答えは、

管理会社やその協力業者を介さない流通経路で相見積りを取得することです。

こうした相見積もりの取得が「セカンド・オピニオン」として機能することで、管理会社等の提案内容が妥当かどうかの判断材料にできると思います。

弊社でも昨年にお役に立てるサイトを開設していますので、アクセスしてみて下さい。

＜参考サイト＞

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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