管理委託費が大幅増額になると思いきや、逆にコスト削減できたマンション

先日、顧問先マンション（神奈川県　90戸）で通常総会が開催され、管理会社との契約更新に伴い、管理委託費が年間約５０万円減ることになりました。

このマンションでは、８年前に管理委託費の適正化に取り組み、管理会社との交渉の結果、従前比３３％の削減を実現し、剰余金が年間５百万円増加しました。

そして今年、8年ぶりに管理会社から人件費単価の上昇に伴う管理委託業務費の増額改定（現状比１３％増　→　年額１６０万円増）の申し入れがなされたのです。

ただ、長期修繕計画の資金見通しでは、管理費会計の剰余金（年間５百万円）の修繕積立金会計への振替えを含めて賄うことを予定しているため、これを受け入れるとその前提が崩れてしまいます。

また、修繕積立金については、５年前の総会で従前比で５０％の大幅改定をしているため、再度の増額は避けたいところです。

とは言うものの、管理員と日常清掃の人件費単価が上昇しているのは確かなので、理事会にて管理員と日常清掃の勤務時間の見直しを行い、仕様変更案として下記の２種類のプランを検討し、マンション内でアンケートを実施しました。

＜従前の仕様＞【管理員：週勤４５時間　日常清掃：週勤１６時間】
◾️管理員　：週7日勤務（週5日：各7時間、週2日：各5時間　）
◾️日常清掃：週4日・4時間／日勤務

→ 現状比月額１３万円増

＜仕様変更プラン：Ａ案＞【管理員：週勤３９時間　日常清掃：週勤１４時間】
◾️管理員　：週6日勤務（週5日：各7時間、土曜：4時間　日曜：休）
◾️日常清掃：週4日（1日の作業時間を30分短縮）

→ 現状比月額４万円増

＜仕様変更プラン：Ｂ案＞【管理員：週勤３２時間　日常清掃：週勤１０.5時間】
◾️管理員　：週6日勤務（週4日：各6時間、週2日：各4時間、日曜：休）
◾️日常清掃：週3日（1日の作業時間を各30分短縮）

→ 現状比月額４万円減

アンケートの結果、全戸の７割強から回答があり、回答者の約７割が「Ｂ案」を支持しました。

そのため、Ｂ案で総会に議案を上程することとなり、コスト削減できたというわけです。

このマンションでは、竣工時から管理員が２人体制で、毎日朝から夕方まで勤務しているうえ、日常清掃も別に清掃員を派遣しているため、同規模の他のマンションと比較しても「かなり手厚い」仕様になっていました。

このように、従前の管理品質をさほど落とさないことを前提に、管理仕様を見直す視点を持つことはとても重要だと思います。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

aplug.ykkap.co.jp

この記事を書いた人
最新の記事

村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。