機械式駐車場の撤去・平面化は、管理組合にとってもはや「特別な選択」ではなくなった

7月27日に、大和ハウスグループの「マンションみらい価値研究所」が、「消えゆく機械式駐車場」と題したレポートを発表しているので紹介します。

 

<参考記事>

www.daiwalifenext.co.jp

その要約は以下の通りです。

■ 車保有人口の減少に伴い、マンションの駐車場の契約者数も減少傾向にある。契約が減少すれば、駐車場使用料収入も減るので管理組合の財政を圧迫する。

■ 一方、機械式駐車場は月々のメンテナンスコストや、一定年数を経過すると装置の入替えが必要となるなど維持費がかかる。

■ そのため、管理組合でも将来の維持費削減を目的として機械式駐車場を撤去する「平面化工事」を実施するケースが増加している。

■ 機械式駐車場の平面化工事を実施した管理組合の総会議案書、議事録を紐解くと、その実施に至るまでの間には、2台目を利用する住戸を募集したり、近隣への貸し出しなど、様々な対策が検討されている。平面化工事はそれでも解決に至らない場合の最終的な選択肢となっている。

■  大和ライフネクストが管理を受託している組合の中で、機械式駐車場が設置されているマンション(2,039件)のうち駐車場を平面化した数は298 件(14.6%)に及んでおり、もはや駐車場の平面化は特別ではなくなっている。

■  平面化工事を実施した築年数では、第18期~第20期がピークとなっているが、これは機械式設備の入替え工事が推奨される時期と概ね一致する。入替え工事に際しては多額の費用が必要になるが、それをどのように捻出するか検討するうちに撤去も視野に入り始めると考えられる。

■ 分譲時から駐車場台数を減らすことができない理由は、行政が駐車場付置率を定め、ディベロッパーはその付置率を守らなければならないためである。

■ 昨今では管理組合が平面化工事の実施について行政に相談すると付置率を緩和してもらえるケースも増えているが、行政との事前協議が難航して総会決議まで至らない例もある。

■  平面化工事を実施した管理組合も決して賛成意見ばかりではなく、以下のような反対意見も認められる。
(1)販売時に、1戸につき1つの駐車区画があると説明された。
(2)中古で売り出すときに、駐車場が少ないと売買価格に悪い影響がある。
(3)平面化工事よりも前に、外部への貸し出しなど他にやるべきことがある。

■  これらに対し、駐車場は賃貸借契約であって長期間保証されたものではない、売買価格への影響は修繕積立金が高額となることによる評価とのバランスもある、外部貸しはサブリース会社から断られたり、外部の人間が敷地内に立ち入ることに不安があるなどの説明がされている。

■ また、平面化工事に伴い、事後に一部の契約者が敷地外の駐車場に移動する必要がある場合に反対意見が多く認められる。

■ 平面化工事に至らなかった組合では、駐車場のメンテナンスを止めて使用しない選択をするケースもあった。 この場合、作動させない期間はメンテナンス費用が削減されるが、それが長期間続くと機械を再作動させることが難しくなるのでいずれその設備をどうするかが再度問題となるだろう。

■ 平面化を実施した後の利用方法は、平置き駐車場として利用するケースが圧倒的だが、他に駐輪場などの用途と組み合わせて利用しているケースもある。

■ 平面化後の駐車場の使用料は、値上げするか、一旦は従前の使用料で据え置いてその後段階的に値上げする選択をしている。

■  機械式駐車場を撤去した後の平置き駐車場を含めた駐車場(総台数)の残存率で最も多いのが70%以上80%未満。その残存率の高さから平面化後も駐車場として利用されていることがわかる。

■  分譲前の購入希望者へのアンケート調査や、周囲の駐車場の空き状況などから、契約率を予想することはある程度は可能であり、駐車場ニーズが低いと予想される場合には付置率の緩和が検討されてもよいのではないか。

■ 機械式駐車場の平面化工事は、多額の修繕費用の負担を削減する等いわば「後ろ向きな工事」ととらえることができる。また、区分所有者間の利害関係の調整も難しいが、それでも実施に踏み切る組合が増加しているのはいかにこの問題が深刻であるかの表れであろう。
■  マンションの駐車場に関する問題は、管理組合だけの問題ではなく、社会全体の問題のひとつとしてとらえていくべきだ。

機械式駐車場の平面化の実態を調査して纏めたレポートは初めて拝見するので、興味深く読ませてもらいました。

 

調査対象データの母数自体は多くないとはいえ、受託する管理組合の15%が機械式駐車場の平面化を実施しているという実態を知って「意外に多いなぁ」という印象です。

 

ただ、私の顧問先マンションでも、すでに2件の管理組合が平面化を実施しています。

また、今年弊社サイトから相見積もり取得の依頼があったマンションのうち、2件が紹介した業者で成約に至りました。

 

<参考サイト>

yonaoshi-honpo.co.jp

こうした動きも、マンション管理組合にとって遊休化した機械式駐車場の経済的負担が大きな悩みのひとつになっている実態を反映していると言えます。

 

別の顧問先マンションも、来年に駐車場の平面化を検討している組合があります。

 

ただ、これまで手がけた事例と違うのは、駐車場が逼迫しやすい商業地に立地しているため、新築時に東京都の駐車場附置義務条例にもとづいて機械式駐車場が設置された経緯があるということです。

 

そのため、駐車場の稼働率が下がったからと言って、管理組合が勝手にその設備を撤去できない状況にある、ということです。

 

2年前に改正された東京都駐車場条例によると、以下のようなルールが新たに定められました。

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1)駐車場附置義務条例にもとづき建設された場合、駐車場台数を減らす場合には、当該条例に抵触しない範囲で以下の要領で実施する必要がある。

2)既存建物において新築時の基準台数未満に削減する場合は、市に事前申請の上附置義務緩和の認定を受ける必要がある。
3)具体的には、自治体との事前協議(1ヶ月程度)を行なったうえで、組合総会の特別決議を得た後に、正式に市に対して認定申請を行う必要がある。
4)附置義務緩和の台数制限として、過去3年の最大利用実績数を下回らないこと等が定められている。

5)当該条例に違反し、設備の撤去・平面化を実施したことを後に行政が認知し、原状復旧等の措置命令に対して組合が従わなかった場合、50万円以下の罰金が課せられる。

=============

<参考サイト>

www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp

また、自治体との事前協議に際しては、駐車場利用状況の把握および管理規約/使用細則の改正への対応を行ったり、「最大利用予定台数」の算定のため、利用希望意向調査(アンケート)を再度実施する必要があります。

 

さらに、事前協議に必要な資料として附置義務駐車施設概要書などを作成しておくなど手間もかかります。

 

この顧問先マンションでは、事前協議に必要な資料を一通り揃えたところで、年末頃には自治体に伺うことを予定しています。

 

機械式駐車場の平面化を検討されている管理組合さんは、各自治体で同様の制約等がないか、事前に調べておく必要があるでしょう。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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