新年早々、管理会社リプレイスの臨時総会が2件!

今年もコロナ禍に振り回された1年でしたが、いよいよ年の瀬が押し迫る中、顧問先のマンション2件で管理会社をリプレイス(変更)することになりました。

 

どちらも新年早々に臨時総会を開催することになったのですが、折り悪しく年末年始の連休に入る間際での意思決定だったこともあり、候補先の管理会社の現地調査やプレゼン会の段取り、総会議案書ドラフトの作成などのため、先週まで忙しい日々を送っていました。

 

2つの管理組合が管理会社の切り替えに踏み切った事情は異なります。

 

1件目の都内にある投資用マンションでは、

管理会社に対する理事会の積年の不満が燻ぶっていました。

 

今年の通常総会では、監事の署名捺印した監査報告書を添付せずに総会議案書を送付するという前代未聞の大失態を犯しました。

 

そのほか、日頃の報告・連絡・相談に関するフロント担当者のレスポンスも悪い。

大手管理会社なのにもかかわらず、上長のサポートも感じられず。

債権額がすでに2百万円超の長期滞納管理者がいるのに、事実上放置状態。

 

そして、当社の管理コスト適正化診断にて管理委託費が割高と判定されたことを受け、組合側から委託費の減額を申し入れたものの、ほとんどゼロ回答だったのが致命傷になりました。

 

同業他社から見積もりとプレゼンを受けたところ、現状比で2割近く委託費も下がるうえ、滞納管理費のサポートも充実していることがわかり、今の管理会社に固執する理由がなくなったからです。

 

2件目の神奈川県内のマンションでは、大手管理会社(1件目とは別の会社)からの管理委託費の増額改定(現状比14%アップ)の申し入れが契機となりました。

 

通常総会が直前に迫ってきてからの増額申し入れだったため、一旦3ヶ月間の暫定契約を締結して時間を稼ぐことにしました。

 

総会後に、管理会社に条件の譲歩や改定理由に関する詳細の説明を求めましたが、ゼロ回答だったため、やむなく同業他社から見積もりを取得することにしました。

 

他の2社から見積もりを取得したところ、どちらも現状の委託費の水準を概ね維持できることが分かりました。

 

もともと今の管理会社に対しては、フロント担当者が直近の4年間で3名も交代しており、その対応も頼りないため不満が蓄積していました。

 

そのため、こちらもリプレイスに舵を切ることになりました。

 

昨今、巷間では管理会社が管理委託費に対して値上げを組合に要求し、それに応じない組合は解約も辞さない強気の姿勢で臨んでいるとの情報が飛び交っています。

 

この大手管理会社は、最初こそ委託費の増額について一歩も引かない強気の姿勢だったにもかかわらず、管理組合が本気でリプレイスする方針であると知るや否や、踵を返して「金額を譲歩するので再考してほしい」と縋ってきました。

 

だが、時すでに遅し。

こういう朝令暮改的な対応で管理組合は「舐められている」と感じるし、こういう管理会社は結局顧客からの信頼を失ってしまうのです。

 

<参考記事>  

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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