工事費の急上昇でマンション修繕積立金の不足は深刻化！

9月25日付けの日本経済新聞に、「マンション修繕積立金、新築で過去最高　既存物件は融資活用最大に」と題した記事が掲載されていました。

＜参考記事＞

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

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◾️ 東京カンテイによると、マンション新築時に定める毎月の修繕積立金（分譲時の基金も加算）は2024年、首都圏・近畿圏とも供給数の多いタイプ（20階未満、建物延べ床面積5000平方㍍未満）で過去最高を記録し、10年前に比べて５割前後高いという。

◾️ 主な要因は、人手不足などによる工事費上昇によるもの。ただ、2024年水準でも国土交通省が積立金の目安として示すガイドライン平均値に届かない。

◾️ 東京カンテイは「物件価格が高騰する中、積立金まで極端に高いと需要が冷え込む懸念があるため、上昇は限定的になりやすい」と話す。

◾️ 一方、同じ新築でも供給数が少ない、首都圏の大規模タイプ（同1万平方㍍以上）ではガイドライン平均値を上回る。「資金力のある購入者が中心で、高い設定額も受け入れられやすい」と話す。そのため、地域や規模によって二極化が進んでいる。

◾️ 必要な修繕費に対して積立金が不足する場合、既存物件では融資を受けるケースが増えている。住宅金融支援機構が手掛ける「マンション共用部分リフォーム融資」は24年度、約257億円となり、実績を公表する11年度以来最高となった。

◾️ 管理組合が共用部分の大規模修繕工事の資金のために使える融資で、融資額は10年前の3倍に増加。特に過去2年は連続して前年度比3割以上増えているという。

◾️ マンション管理のコンサルタントは「修繕を不適切に先送りすると、外壁剝落などで周辺にも被害が及びかねない。融資を使ってでも最低限の工事はすべき」と言う。

◾️ 都内の築30年超のマンションでは、「融資を使って返済中だが、次の修繕でもまた借金する予定」と打ち明ける。

◾️ 支援機構の融資金利は9月時点で返済期間10年以内の固定型の場合、年1%程度。一部自治体は利子補給も行っており、負担は比較的軽い。

◾️ ただ、今後は金利の上昇も考えられる。高金利になると融資を利用できない管理組合が増え、修繕が滞る懸念もある。

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首都圏の新築マンションについて、管理費と修繕積立金の相場動向を示すデータがあります。（下図参照）

2015年から2024年までの１０年間で、管理費）は、

月額 15,351円 →　同 19,858円に２９％上昇しています。

一方、修繕積立金は、

同期間で月額 6,661円 →　同 9,152円に３７％も上昇しています。

ただ、2024年の修繕積立金を「㎡単価ベース」に換算すると、 ＠１３１円/㎡　です。

一方、国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2021年公表　下表参照）を見ると、その階数・規模に関わらず＠２００円台半ば〜＠３００円強が必要なことがわかります。

（注：機械式駐車場が附設されているマンションは、別途加算が必要。）

つまり、新築時に設定された修繕積立金は、必要な水準の半額以下に過ぎないわけです。

「１０年前に比べて３割以上も上がった」とは言っても、当時は＠１００円/㎡すら切っていたわけで、もともとの新築時の設定額が低過ぎるのです。

そのため、早めに増額改定しておかないと、２回目の大規模修繕工事では資金不足になるのが、いわば「分譲マンションの宿命」でした。

こうした「下地」があるところへ、昨今の急激なインフレを受け、工事単価もコロナ以前と比べて３割程度上がってしまったために、実質的に資金不足に陥っているマンションが急増していると思います。

１０年前は、月額＠２００円/㎡台なら何とかなるレベルでした。

今は＠３００円/㎡以上ないと、借入れせず自力で運営していくのは厳しいでしょう。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。