先日、神奈川県のマンション管理組合（築19年）で臨時総会が開催され、

管理会社を変更せずに管理委託費を30％削減することができました。

この管理組合からは今からちょうど１年前に相談を受けていました。

その後、「管理コスト適正化診断プログラム」をお申し込みいただき、

・管理委託費

・マンション保険

・電力料金

の主要３費目を査定しました。

その結果、３つとも大きな見直し余地があることが判明したため、

およそ１年かけて全ての見直しを実行したわけです。

今回は、その経過の概要を以下ご紹介します。

１．管理組合の相談内容

当初の管理組合からのご相談は、以下の内容でした。

◾️ 修繕積立金が従来の２倍に改定されたが、長期修繕計画上はまだ足りないため、今後の増額幅をなるべく圧縮したい。

◾️ 以前、管理会社から提示されたインターホン更新工事の見積額に疑問が生じたため、その後相見積もりを取って費用を削減することができたが、いかんせん素人だけでは力不足のため、第三者の専門家にサポートを依頼したい。

２．管理コストの適正化診断

（１）管理委託費

査定したところ、以下の通りコスト削減できる余地があると考えました。
➀ 現行の管理仕様を維持した場合：年間削減効果： 約１００万円
② 管理仕様を一部変更した場合　：年間削減効果：約２００万円

（２）マンション保険

・保険会社を変更すれば、補償条件を変更せずに保険料を２割強削減することが可能。

・地震保険金が上限額で設定されていましたが、地震の揺れが少ないエリアのため、下げる余地がありました。

・保険料を「年払い」から「一括前払い」に切り替えればさらに節減可能。

（３）電気料金

・電子ブレーカーの導入と新電力への切り替えによって、年間30万円以上の削減可能。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

理事会で審議した結果、

管理委託費に先行して（２）と（３）を進めることとし、

合計で年間60万円のコスト削減を実現しました。

３．管理委託費の適正化

（１）管理組合の財政状況診断

◾️ 管理費会計

収支はかなり健全で、余裕で黒字が生じる状況でした。

■修繕積立金会計

昨年修繕積立金を従前比２倍に改定したものの、長期修繕計画で見込まれる30年間の修繕工事金額に対してなお２割強不足しているため、さらなる増額が必要な状況でした。

（２）管理会社への減額要請

管理会社宛に理事長名で減額要請の書面を作成しました。

このマンションの場合、

管理員の勤務時間や設備点検の回数がやや過剰と思われたため、

それを補正する「仕様変更案」と現行仕様案の２パターンで見積もりを依頼しました。

（３）相見積もりの取得

事前に査定はしているものの、その検証とリプレイス（委託先変更）の可能性確認のために同業他社や専門業者からも見積もりを取得しました。

（４）交渉結果

都合２回にわたる管理会社との条件交渉を経た結果、

• 管理仕様の一部変更
• 設備点検業務の一部を各専門業者に直接委託

という方法を組み合わせた結果、当初の査定額を上回る成果が得られ、

従前比30％のコスト削減を実現しました。

上述の「マンション保険」や「電力料金」の削減効果を合わせると、

全体で年間300万円を超えるコスト削減となりました。

４．修繕積立金の「簿外債務」を大幅に低減

ここで生まれた剰余金を、修繕積立金会計へ振り替えることで、

将来予定されていた修繕積立金の増額幅を大幅に圧縮できる見通しになりました。」

長期修繕計画によると、

現状の修繕積立金では年間平均400万円の収入が不足する計算ですが、

管理費会計に年間300万円の剰余金が新たに生じる見込みとなったからです。

管理費会計の剰余金を修繕積立金会計に振り替えることで、

大半の資金不足を解消できるようになりました。

５．まとめ

昨今の人件費の上昇等に伴い、

管理コストを削減する余地などないと考えている方は多いかもしれません。

ただ、マンション管理組合には、

まだまだ見直しの余地があることがわかります。

修繕積立金の値上げにお悩みの管理組合は、

まずは管理費会計に無駄がないかを検証されることをお勧めします。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

「マンション管理見直し本舗」では、

管理委託費・マンション保険・共用部電力料金を対象に、現在の契約内容を分析し、管理の質を維持したままコスト削減の可能性を診断する「管理コスト適正化診断プログラム」を用意しています。

また、当社のサイトでは、簡単な情報を入力するだけで、現状の見直しの余地を把握することができるメニューを用意しています。

１．管理委託費 　見直しシミュレーション

現在の管理委託費の水準が適正か確認できます。

２．マンション設備管理・修繕工事の適正価格教えます！

共用設備（エレベーター、機械式駐車場、集合インターホン、防犯カメラなど）の保守点検費、更新工事の適正価格を把握することができます。

Tweet

The following two tabs change content below.

• この記事を書いた人
• 最新の記事

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

最新記事 by 村上 智史 (全て見る)

• あなたのマンションは大丈夫？ 「大規模修繕工事談合事件」から予防策を考える - 2026-07-05
• マンション修繕積立金の大幅増額を避けるには「管理コストの適正化」が一丁目一番地 - 2026-07-05
• 「マンションすまい・る債」は「年平均２％」に！ 今こそ見直したい修繕積立金の運用戦略 - 2026-07-05