マンション管理会社も人手不足は深刻に！

7月16日付けの日経新聞に、「マンション管理費、都心は5年で3割高　シニア人材の不足響く」と題した記事が掲載されていました。

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

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◾️マンション管理費が高騰している。江東区の男性が住むマンションの管理費は今年6月、人件費の上昇を理由に約2万5000円から約3万円に上がった。「2割」という上げ幅に驚いたと言う。

◾️2024年時点の都心9区に建った新築マンションの1平方メートル当たりの管理費は512.1円。5年前と比べて3割上昇し、過去最高となった。

◾️マンション管理費に含まれる管理会社への委託費のうち、約3〜5割が人件費にあたる。

◾️特に管理人のなり手とされるシニア人材は、幅広い業種で求人が増えており、就業先が多様化している。また、企業内では「65歳定年」が一般化したことで、定年後に重労働の管理員を選択する人が減っている。その結果、都内では管理人に対する有効求人倍率は3倍を超え、賃上げを余儀なくされている。

◾️最近では、タワーマンションなどの大規模マンションが増え、管理人の館内巡回や清掃などの範囲が広がり体力を多く消耗するようになっていることもあり、敬遠される傾向がある。

◾️朝のゴミ出しの際、管理人は建物内から回収場所にゴミを移動させる必要がある。80戸ほどの規模で、可燃ゴミの場合は１時間ほどの作業になるという。

◾️大手の管理会社では、管理人の窓口業務を削減すべくDX化を推進し、ペット飼育申請書を電子化したり、受付体制を整えてコールセンターを整備している。また、管理人の駐在時間を調整し、1人が複数のマンションで働けるように工夫している。また、本人の健康状態が許せば、80歳まで働けるようにした。

◾️それでも特に都心エリアは人が集まりにくく、賃上げせざるを得なくなっている。いずれは住民も管理の担い手の一部として関わる姿勢が求められるようになるだろう。

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2年前と比べても、管理業界の状況はかなり変化したと実感します。

これまでなら管理会社のリプレイス（変更）の案件について積極的だった管理会社も、「現在担当できる人員が足りないので・・」と断られます。

内情を聴くと、新規で社員を採用しても既存の社員が退職してしまい、実質的に増やせない状況とのこと。

退職理由は、同業他社への転出もありますが、他業界も珍しくないようです。

こうした状況から、管理会社も「受託先のマンションを選ぶ」ようになりつつあります。

一般的に、小規模なマンション（３０戸未満）は利益を確保しにくいため、引き受け手が少ないです。

それ以外も、交通アクセスが悪い、組合運営に難がある、財政状況が悪いなど「普通よりも手間がかかりそうなマンション」はそのリスクが上昇します。

また、最近は委託契約書にも明記されるようになりましたが、管理組合や区分所有者によるカスタマーハラスメント行為が発生した場合は、契約更新を断られる可能性があるので要注意です。

管理会社に対して決して卑屈になる必要はありませんが、自立した管理組合として運営できるよう、各自が参加意識をしっかり持ち、組合役員や管理会社の社員に対して協力的・友好的な姿勢で関わっていく姿勢と行動が大切です。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

この記事を書いた人
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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。