自分のマンションの管理会社がしっかり仕事をしているかどうかをどうやってチェックしていますか？

多くの場合、日常的に接する管理人やフロントの担当者の対応や素行の良し悪しで判断しがちですが、それでは不十分だと思います。

実は、管理会社は「マンション管理適正化法」という法律に則って業務をしなければならず、これに違反して行政処分を受けている事例が数多くあります。

しかし、顧客側の管理組合は、そのような法律の存在すら聞いたことがないのが実情でしょう。

わざわざマンション管理適正化法の条文を読まなくても、どういう点をチェックすればよいかが概ね分かる方法をご紹介しましょう。

＃1　過去に「前科」がないか？

「ネガティブ情報等検索システム」というサイトがあります。

このサイトにアクセスすると、マンション管理会社が過去にどのような行政処分を受けたか前歴を簡単に調べることができます。

けっこう有名で大手の管理会社にも「前科」があるのが分かります。

次のページで、処分の内容とその理由を閲覧できます。

ただ、こうした事例は、顧客である管理組合からの告発があってはじめて処分に至ったわけですから、まだ表面化していないだけで数多くの事例が潜在しているものと思われます。

このサイトに掲載された処分理由を見ると、管理組合が管理会社に対して最低限チェックすべきポイントが見えてきます。

＃2　組合財産の分別管理が適法か？

マンション管理組合の財産のうち、区分所有者から毎月徴収する修繕積立金等の多額の資金は最終的に「保管口座」に納められます。

この保管口座の名義が管理組合なのは当然ですが、その口座の印鑑を管理会社が保管してはいけません。必ず組合が保管するようにしましょう。

＃3　会計事務の報告を毎月実施しているか？

管理会社は、管理者である理事長に対して当月の会計報告を翌月末までに書面で交付しなければなりません（組合の承諾があれば、メール添付などの方法も可）。

管理費や修繕積立金に未収や滞納がないか、決まった経費以外にイレギュラーな支出がないかなどを閲覧することができます。

＃4　年に１回の管理事務報告を行っているか？

管理組合の会計事業年度終了後遅滞なく、組合会計の収支状況、ならびに管理委託契約の内容について書面を交付して説明を行わなければなりません。

法律上、管理者がいる場合には、管理者にだけ行えばよいのですが、通常は定期総会時に同時に実施することが多いと思われます。

なお、この説明は管理業務主任者しか行えないことが定められています。これを主任者以外の社員が行うケースがありますので、注意しましょう。

またその際、組合側が求めなくとも、説明者は自ら写真付きの主任者証を組合に提示することが必要です。

今回ご紹介したチェックポイントを理事さんの間で共有化しておくと、いい意味で管理会社との緊張感が生まれてくると思います。

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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