管理会社の撤退でリプレイスを迫られたマンションをサポート！

先月末の総会で、コンサルティング先のマンション（都内・68戸）で組合総会が開催され、管理会社の変更（リプレイス）が承認されました。

とは言っても、このマンションの場合、管理組合が積極的にリプレイスしたかったケースではありませんでした。

現管理会社の要員不足により、組合の運営サポートを継続することが困難になり、来年２月末で契約を終了することになったためです。

管理会社からの更新辞退の申出が今年の５月下旬。

空白期間を設けずに新たな管理会社にスイッチするには、１１月中に総会決議をする必要があり、実質５ヶ月間の猶予しかありませんでした。

そこで、理事会から当社が相談を受け、新たな管理会社選定のサポートをさせていただくことになったのです。

このマンションの場合、「２つの予想外」がありました。

一つ目は、

リプレイスの候補先として管理会社５社に相談したところ、「現場の人員不足」を理由に、そのうち２社が辞退したことです。

昨年までなら、都内２３区のマンションでまず考えられなかったことです。

二つ目は、

管理委託契約を精査したところ、現行の管理仕様では管理委託費が大幅に増加するのが確実だったことです。

と言うのも、このマンションでは約１０年前に竣工当時の管理会社をリプレイスし、その際に大きくコスト削減していたという事情がありました。

実際に、その後候補先の３社から提出された見積書を確認したところ、現行仕様の場合、年間４百万円近くも増額になることがわかりました。

そのため、このマンションの規模にしてはやや過剰な仕様を見直すことを理事会に提案し、管理員や清掃の勤務時間を縮減するなどプランとして「Ｂ案」を検討することにしました。（下表参照）

	A案（現行仕様）	Ｂ案
管理員業務	週５６h勤務	週４０h勤務
日常清掃	週5⽇・４h /⽇	週5⽇・３h /⽇
定期清掃	年6回	年４回
総合設備点検	年６回	年2回
エレベーター保守点検	メーカーに委託。	独立系業者に委託。

その結果、「Ｂ案」で最も廉価な提示をした管理会社の場合、現状比で年額50万円の増額に抑えられることがわかりました。

その後各社のプレゼンを受け、理事会で審議した結果、最も経済的に有利な管理会社が選ばれ、総会に議案を上程することになりました。

総会でも管理仕様の変更について懸念を示す意見も出ましたが、管理仕様については再度の変更も可能であることを説明し、大きな反対もなく可決承認されました。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。