マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策
2024/07/05
目下、都内の大規模マンションで管理会社のリプレイスの検討をサポートしています。
弊社はコンサルタントとして、
・現状の管理仕様ならびに委託費用の査定診断と見直し提案
・新管理会社の募集要項書の作成・送付
・秘密保持誓約書の事前提出を条件とする見積りの依頼
・管理組合関係資料一式の送付
・現地見学会のスケジュール調整とのアテンド
・質疑応答の対応など・・を行います。
今週は、各社来訪の日程・時間を分けつつ共用部の現地見学会を催しました。
５名程度のグループもあれば、
１０名くらいで徒党を組んでやってくる会社もいます。
各社の対応を見ていると、
「さすがプロとしてしっかりしている」と感心するところもあれば、
「これは協力業者に丸投げだな」と思う残念な場面もあります。
私が考える「プロとしてダメそうな管理会社」の特徴を紹介しましょう。
【その１】 協力業者を多数帯同してくる会社
よくあるのが、自分たちの協力業者を大勢引き連れて見学に来るケースです。
植栽管理だと、植えられた樹木の種類等も物件によってさまざまなので、それによってメンテ方法や見積金額が大きく変動する傾向があります。
しかし、それ以外はよほど特殊な設備等がない限り、設備の設置状況と作業仕様・範囲さえ把握できれば管理会社自身で見積もれないことはないはずです。
たとえば清掃なら、
作業場所・範囲とそこに投入する人員さえわかれば、誰が計算してもさほど誤差は出ないと思います。
中には、雑排水管洗浄業者まで連れてきてうえに「作業車両をどこに駐車させたらよいか」など、まだ発注も決まってないのに細かな事項を質問してくる会社もあって、内心呆れています。
【その２】 事前に配布資料を読んでいない会社
現地見学している間に、
「この箇所の清掃は年に何回ですか？」「この集会室は清掃するのですか？」
などと質問してくる会社もあります。
現行の管理委託契約書をこちらから事前に送付済みにもかかわらず、です。
委託契約書には通常「管理仕様」も記載されており、共用部の清掃や設備の保守点検等について作業範囲や内容を明記しているのが一般的です。
そのため、
その時点で彼らが資料を事前に読み込んでないことが露見するわけです。
そのうえ、「現業業者の作業報告書も追加で送ってほしい」などと要求してきます。
自分でろくに読まずに協力業者に「丸投げ」して見積もらせるのが関の山でしょう。
こういう管理会社を見ていると、
一体彼らの強みとは何なのか？と考えざるをません。
マンション管理専門の「商社」と見た方が分かりやすいかもしれません。
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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