先月、都内になる顧問先マンション（築２１年・７６戸）で、駐車場設備の更新と一部平面化工事が無事竣工しました。

【設備更新後の機械３段式（８区画）のユニット】

【設備撤去・平面化後のユニット（２区画）】

このマンションでは、駐車場区画（全２２台）の稼働台数が漸減傾向にあり、月極契約は半分以下の１０台（平置き１台分を含む）にとどまっていました。

そのため、駐車場使用料の収入がピーク時に比べて年間３５０万円減少しました。

また、築２０年近く経過したため、駐車設備の経年劣化に伴う修繕が必要になり、今後修繕費が嵩むことが確実な状況となったため、事実上遊休化している設備のあり方を見直すことにいたしました。

さらに、従前の設備は某中堅メーカーの製品ですが、昇降用連結シャフトが破断するなどの事例が複数発生していたため、保守専業業者が受託したがらないという評判が上がっていました。

つまり、このマンションの駐車場は「空き区画の増加による設備遊休化」と「駐車設備の事故リスク」という２つの課題を抱えていたのです。

一方、このマンションには、機械式駐車設備として２種類のユニット（１６台分・５台分）がありました。

ただ、仮にすべての設備を撤去・平面化した場合には、旧機械式設備の跡地には５台分（ユニット１：３台、ユニット２：２台）の駐車場しか確保できず、平面式の１台を加えても計６台となり、現在の契約車両の台数にも届かないことがわかりました。（下図参照）

【従前の駐車場の平面図】

そのため、「ユニット２」（５台）は撤去・平面化するものの、「ユニット１」（１６台）についてはこれを撤去し、８台分の駐車設備に新規入替えを行わざるを得ないとの結論に至りました。

つまり、「ユニット１」は８台収納可能な新規の設備、「ユニット２」は２台の平置き区画となるため、平地式１台を合わせて計１１台とする方針となりました。

駐車区画が半減（２２台→１１台）することによって、今後２５年間で想定される維持修繕費も、５３百万円→３０百万円に４割超減らすことができる見通しが立ちました。

また、設備更新（ユニット１）と設備の撤去・平面化（ユニット２）によって、駐車可能な車両の対象範囲が拡大するため、利便性も向上します。（下記参照）

＜全　長＞　40センチUP 　　＜車両重量＞  900kgUp
＜車　幅＞　10センチUP　　　＜車　高＞　最大45センチUP 

こうして駐車設備の更新と一部撤去・平面化の混合プロジェクトにて推進する方針が決まったのですが、ここに新たに「大きな壁」が立ちはだかります。

それは、東京都の駐車場附置義務条例です。

このマンションは、最寄りのターミナル駅近傍の商業地域に建っており、新築当時、附置義務条例に則った駐車台数を確保するよう指導を受けていました。

そのため、市役所に本プロジェクトの相談をしたところ、以下のような説明がなされました。

（１）新築時の基準台数 (当マンションの場合 :20台)未満に削減する場合 は、市に事前申請のうえ附置義務緩和の認定を受けることが必要である。

（２）具体的には、市との事前協議 (１ヶ月程度)を行なったうえで、組合総会の特別決議を得た後に、正式に市に対して認定申請を行う必要がある。

（３）都の駐車場条例によると、附置義務緩和の台数制限として、過去3年間の最大利用実績台数 を下回らないこと等が定められている。

（４）この条例に違反して設備の撤去・平面化を実施したことを後に行政が認知し、原状復旧等の措置命令に対して組合が従わなかった場合は、50万円以下の罰金を課せられる。

そのため、上記（３）の規定に則ると、１１台の区画に縮小するためには最短でも2022年9月以降まで待たなくてはならないことがわかりました。

その条件をクリアしたうえで、改めて自治体に事前協議のための申請を行い、その他に必要とされる諸手続き(管理規約や使用細則の改定や必要書類の整備など）の準備を行なった結果、自治体の事前了承が得られ、2022年11月に臨時総会に本議案（特別決議事項）を上程したところ、4分の３以上の多数の承認が得られ可決したのです。

しかしながら、コロナ禍等による昨今の半導体不足などの影響を受け、工事発注から着工までおよそ１年間のインターバルを余儀なくされたため、先般ようやく完成に至ったわけです。

結局、検討開始から足掛け４年もかかりましたが、

ようやく工事が完成し、感慨もひとしおです。

＜参考記事＞

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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