管理委託費の値上げを「リプレイス」で回避したマンションの話

4月2日付の日経新聞に「マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑」と題した記事が掲載されていました。

 

www.nikkei.com

本記事の要約は以下の通りです。

■ 管理組合が、管理会社から契約更新を拒否されるケースが相次いでいる。人件費が高騰する中、管理費の値上げ交渉で折り合いがつかないケースが目立つ。

■ 2021年秋、築30年超の大規模マンションの管理組合は管理会社から契約の打ち切りを通告された。
■ 管理人や清掃スタッフなどの人件費高騰を理由に、管理費の値上げを提案されていたが、住民の意見がまとまらないうちに更新を拒まれた。

■ 予算内で契約が結べる別の管理会社を見つけたが、住民は同様の事態が起こらないか不安が消えないという。
■公財)マンション管理センターには数年前から「管理費の値上げを要求された」「更新を拒まれた」といった相談が寄せられている。

■ マンション管理新聞が19年、首都圏の管理会社30社を対象に行った調査では、約7割が「採算が取れない」などの理由で契約辞退を申し出ることがあると回答した。
■ 値上げを求める理由の一つが人手不足。定年が段階的に引き上げによって、65歳まで働ける仕組みが整ったことで、管理人に応募する人材が減ったという。
■ 管理人には清掃や植栽の管理など力がいる業務も多く、賃金に見合わなければ、人材は集まらない。コロナ禍で外国人労働者が来日できなくなったことも人件費高騰につながっている。
■ 19年の首都圏の新築マンションの管理費は平均1万9085円。10年間で18%上昇した。一社)マンション管理業協会は「値上げが受け入れられないと管理会社は採算が取れない。更新打ち切りは最終手段」と強調する。
■ 契約更新を拒否される傾向が強いのが、築年数が古く入居者が高齢化した物件。年金に収入を頼る高齢者にとって管理費の値上げは受け入れがたく、交渉が難航するためだ。
■ 築40年弱の大規模マンション(神戸市)では、管理人の勤務体系を見直し、24時間常駐の勤務を日中だけにすることにした。夜間対応を希望する住民には個人契約の見守りサービスに加入してもらう予定だ。
■ 築46年のマンション(京都市)では、管理会社の値上げ要請を機に93年から自主管理に切り替えた。修繕計画の立案や資金管理を組合の理事が担い、報酬も払う。高齢者も操作しやすい会計ソフトを導入し、誰が理事でも管理を続けられる体制づくりを進めた。
■ 国交省によると、築40年超の物件は20年時点で103万戸あるが、40年には約4倍の404万戸となる見通しだ。今年年4月には改正マンション管理適正化法が施行され、管理組合が機能していないなどの問題があるマンションの管理について自治体が助言、指導できるようになった。

■ 名古屋市は条例で、22年度に管理組合に運営状況などの届け出を義務付ける方針だ。市は「管理組合が機能していない場合はマンション管理士を派遣するなどして助言、指導を進めたい」としている。

 

管理員や日常清掃業務については、定年延長制度の普及等による人手不足が影響して、以前に比べて時給単価が上昇しているのは確かです。

 

また、コロナ禍や国際情勢の変動によって資材価格や電力料金もインフレ傾向が強まっています。

 

損害保険も今年10月以降の新規契約については料率が1割以上増額改定されます。

 

毎月定額の管理費でその収入のほとんどを賄っているマンション管理組合にとっては、厳しい経済情勢に直面していると言えるでしょう。

 

とは言え、コスト増を抑制する手段がないわけではありません。

 

当社顧問先のマンション(31戸・築27年目)では、昨年通常総会の開催近くになって、大手管理会社から最低賃金の上昇と人材の不足を理由とする管理委託費の増額の申し入れ(現状比15%アップ)を受けました。

なお、このマンションの管理委託費は、4年前に当社のサポートによって従前比3割弱の削減を実現していました。>

総会開催までに条件交渉がまとまらなかったため、現状と同一の条件にて3ヶ月間の暫定契約を締結しました。

その後、管理組合から管理仕様の変更を含む増額幅の緩和の検討を要請しましたが、管理会社側には譲歩する姿勢が一切見られませんでした。

 

そのため、管理委託費の適正額を見極めるべく、当社を介して複数の同業他社から見積もりを取得したところ、いずれも現状の委託費の水準を概ね維持できることがわかりました。

また、組合運営のサポートに関するプレゼンを受けたところ、顧客重視の姿勢に裏打ちされた組織体制を敷いており、現状の管理品質についても向上が期待できる印象を得られました。

 

そのため、今年1月に臨時総会を開催して、今春以降管理会社を変更することを決議しました。

 

ただ、どんなマンションでもこの手法を適用できるわけではありません。

 

管理会社のリプレイスがスムーズに進んだ要因として、

・管理組合(理事会)が円満に運営されている。(当社が顧問としてサポート中)

・長期修繕計画にもとづく資金需要に対応できるよう修繕積立金が増額改定されている。

・第2回目の大規模修繕工事が実施中であり、老朽化に伴う事故等のリスクが低い。

といったこの管理組合自体の「健全性」が評価されたことが大きいと思います。

 

また、従前の管理会社との交渉や、やりとりについては日頃の理事会議事録に詳細を記載して組合員の皆様に「広報」していたので、総会の際にも反対する人がいませんでした。

 

要するに、

「平時の組合運営をきちんと行えているか」が成否を分けるポイントになるのです。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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