先日、都内の顧問先マンション（７６戸・築１８年目）で臨時総会が開催され、当社がサポートした管理コスト適正化が正式に承認されました。

その主な内容をご紹介しましょう。

１．管理コスト適正化の成果

・管理委託費　　（従前９００万円／年）

・マンション保険（従前　８３万円／年）

・電気料金　　　（従前２１０万円／年）

これら主要３費目について当社が診断査定を行ったところ、年間３００万円の削減余地があることがわかりました。

その後、管理組合と定期顧問契約を締結し、今夏から管理会社との条件交渉のサポート、業務提携先のご紹介などに取り組んだ結果、年間３１５万円の経済効果を実現することができたのです。

（１）管理委託費

全体の削減成果の約９割を占める管理委託費については、当社が管理会社との条件交渉３ヶ月間をかけてサポートした結果、従前とほぼ同じ仕様を維持しつつ従前比で約３割の減額を実現しました。

管理会社のリプレイスは行いませんでしたが、一部の管理業務については現行と同仕様で他の業者から見積りを取得した結果、より廉価な委託先が見つかったため、管理会社への委託から外しました。

 （２）マンション保険

マンション管理適正化診断の結果、比較的高い「Ａ」評価が取れたこと、また従前の保険会社以外からも相見積もりを取得したことで、従前の補償内容を一切落とさずに保険料を大きく削減することができました。

 （３）電気料金

このマンションでは照明灯のLED化は実施済みでしたが、低圧受電にもかかわらず、まだ電子ブレーカーが導入されていませんでした。

そのため現地調査を行ったところ、動力設備としてエレベーター（２基）と機械式駐車場（２２台）があるため、電子ブレーカーの導入で電気料金が年１９万円も削減できることがわかりました。

電子ブレーカーの購入代金は、電気料金の削減効果によって約２年で回収できるためやらない手はありません。

＜参考資料＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

また、このマンションでは、すでに電力会社を新電力（東京ガス）に変更していましたが、他の新電力に切り替えるとさらに１割ほど料金が抑えられることがわかりました。

これら主要３費目のコスト適正化の実現によって、年間３１５万円の経済効果が生まれました。（戸あたり平均で年間４万円超）

２．今後の課題

このマンションでは、修繕積立金が竣工以来一切増額改定がなされていません。

現在のところ、月額９０円／㎡にとどまっています。

一方、国交省のガイドラインに沿って試算してみると、このマンションで必要とされる修繕積立金（均等積立方式の場合）は、月額２３８円／㎡　です。

これまでの１７年間におよぶ積立不足の蓄積を含めると、コスト削減の成果（年間３百万円）の剰余金を繰り入れても増額改定は避けられません。

そのため、来年の通常総会に向けて、修繕積立金の増額改定に取り組んでいくこととなりました。

ちなみに、、、

このマンションの場合、理事長さんが今年初めに開催された当社セミナーに参加され、その後に個別相談を受けたことがきっかけとなっています。

個別相談から１年経たないうちにほぼ診断どおりの成果が実現できことについては、私自身とても満足しています！！

次回　12月21日（土）開催予定の当社セミナーでは、

まさに「管理委託費の３割削減」をテーマに開催します。

ご関心のある管理組合の皆様のご参加をお待ちしております！

yonaoshi-honpo.co.jp

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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