小規模マンションでも、戸あたり年間５万円もコスト削減ができたワケ

先日、都内の顧問先マンション（２８戸）では、理事さんからのリクエストを受けて直近１年間の理事会運営の状況について当社が講評をさせてもらいました。

その一部をご紹介しましょう。

１．管理コストの適正化について

管理委託費（従前４百万円／年）、電気料金（従前４百万円／年）、マンション保険（従前２３０万円／年）の主要３費目について当社が見直しを行い、契約変更までをサポートした結果、以下のような成果を実現することができました。

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（１）管理委託費

全体の削減成果の８割を占める管理委託費については、これまで管理組合自身が管理会社に減額を要請しても、なかなか応じてもらえなかったものの、当社がコンサルティングに着手したことで対応が一変し、従前とほぼ同じ仕様を維持しながら３割近い減額に応じてもらうことができました。

（２）マンション保険

マンション保険については、従前の保険契約では保険金額が建物評価額と同額で設定されていました。

ただ、鉄筋コンクリート造のマンションの場合には全焼・全損のリスクが小さいため、建物評価額の６割相当に保険金額を調整するとともに、「マンション管理適正化診断サービス」での好評価を反映させた結果、従前の保険料に対して半額以上削減することができたのです。

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（３）電気料金

電気料金については、このマンションでは電子ブレーカーや蓄熱式暖房機をすでに導入しており、コスト削減ができていました。

しかしながら、これら機器を削減業者が実質的にリース方式で提供しているため、長期にわたって料金削減額の４割相当をシステム利用料として支払う契約になっていました。

そのため、削減業者との契約を中途解約のうえ、これらの機器を管理組合が購入するプランを改善案として提案しました。

その後、削減業者の思わぬ抵抗に遭いましたが、新電力への切り替えも併せて実施することで、長期にわたってより多くの削減メリットを享受できるようになりました。

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これら主要３費目のコスト適正化の実現によって、年間１５０万円の経済効果が生まれました。（戸あたり平均で年間５万円超）

２．今後の課題について

このマンションでは、機械式駐車場の稼働が９台中２台にとどまっています。

また築２０年目を迎え、経年劣化に伴う設備の修繕・更新の必要性が高まっています。

そのため、このまま修繕・更新を進めるのか、思い切って事実上遊休化している設備を撤去して平面化するかを現在鋭意検討中です。

撤去・平面化を実施する場合、当該工事費の負担(３〜４百万円)が必要となりますが、それ以降の定期保守点検費（年間１０万円）ならびに長期修繕計画で計上されている修繕・更新費用（１５百万円程度）が逆に不要となるため、経済的なメリットは十分あると考えます。

今年度は、この駐車場設備の見直しが大きなテーマとなりますが、引き続き当社が理事会の運営をサポートしていきます。

なお、10月19日（土）の当社セミナーでは、「駐車場上の空き区画対策」をテーマに開催する予定です。

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ご関心のある管理組合の皆様のご参加をお待ちしております！

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。