分譲マンションの販売状況が厳しくなっている理由とは？

9月13日付けの記事で、分譲マンション市況の悪化を伝える記事を見かけました。

gendai.ismedia.jp

この記事によれば、人気住宅街の世田谷区で販売中の新築35物件のうち、実に7割に当たるマンションが売れ残っていて、ひそかに大幅な値引き作戦が講じられているようです。

また、このような現象は世田谷区だけでなく、湾岸エリアのタワーマンションでもこれまでのブームに陰りが見え始めているとのことです。

 

その原因を探ってみようと、3年前と現在の定点観測によってマンション市況ならびに住宅ローン金利がどのように変化しているのかを調べてみました。

まずは、マンション価格の動向です。

http://住宅ローン.xyz/

                                       　2013年7月　　　　2016年7月

　　東京都　平均価格　 　 3,119万円　　⇒　  3,747万円

 

この3年間で、平均価格が2割も上昇していることが分かります。

 

ただ一方で、いわゆる「異次元の金融緩和策」によって住宅ローンの金利も大幅に下がったはずです。

フラット35の返済金利の水準を比較してみると、次のようになっています。

フラット35[21年以上]金利推移グラフ -dkmiyabi.jp-

 

　　                                  　 2013年7月　　　　2016年7月

　　フラット35（平均）   　　2.2％　　⇒　　　 1.2％

 

ここで、仮に全額ローンで資金を借りてマンションを購入したとして、総返済額が現在と3年前でどれだけ変わったかを試算してみましょう。

借入希望金額から返済額を計算：【フラット35】

 

　                                           　2013年7月　　　　2016年7月

　　総返済額（元金+利息）　　 4,476万円　⇒　　  4,591万円

 

つまり、3年前に比べてローン金利は1%下がったにもかかわらず、マンション価格が2割も上昇してしまったたため、住宅ローンの総返済額は逆に115万円増えたというわけです。

今後を占うと、アベノミクスをもってしても景気は足踏み状態のため、世帯収入の伸びは期待できないでしょうし、ゼロ金利政策でこれ以上の金利低下はもはや望めないところです。

となると、やはりマンション価格はもはやピークアウトしたと考えるべきで、今後在庫が積み上がってくるにしたがって価格も下がっていくことになるでしょう。

 

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村上 智史
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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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