投資用マンションの相続税対策にもメスが入る！？

11月27日付の朝日新聞に、「賃貸マンション節税に待った　政府与党、評価額の算定ルール見直しへ」と題した記事が掲載されています。

digital.asahi.com

本記事の要約は以下のとおりです。

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◾️ 投資用の賃貸マンションを使って相続税を低く抑える節税手法が広がっているとして、政府・与党は26日、物件の評価額を算定する方法を見直す検討に入った。

◾️ 国税庁が自民党の税制調査会に見直し案を示した。税調で議論したうえで、評価ルールを定める通達の改定を目指す。

◾️ 見直し案は、相続前の5年以内に購入した物件の評価額を「実際の購入価格の8割相当額」とするとのこと。

◾️ 現在は、土地は路線価、建物は固定資産税をもとに評価額を算定しているが、住戸を第三者に貸している場合は評価を減額するしくみがあり、賃貸用の物件が節税対策として利用されている。

◾️ 国税庁によると、都心の賃貸マンション１棟を約２１億円で購入し、約３年後に相続した際の評価額が４億円に下がったという事例もある。

◾️ 国税庁はこれまでも、節税目的の物件の相続について対策をとっており、2024年にも分譲マンションの評価額の算定方法を見直したが、賃貸用が抜け穴になっていた。

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本記事には、そもそも以下のような「伏線」があります。

国税庁は、分譲マンションの相続税評価額が時価と比べて著しく低いケース（いわゆる「タワマン節税」）を問題視し、2024年1月1日以降に発生する相続・贈与を対象に新しい評価ルール（個別通達）を導入しました。

その結果、一般の相続と同様にまず所有マンションの敷地（原則：路線価）と建物（固定資産税評価）で原則にもとづいて評価したうえで、新たな補正措置を行うことになりました。

具体的には、現行評価額と市場価格との乖離率を、4つの要素（築年数、マンション全体の階数、専有部分の所在階、敷地持分割合）に基づいて計算し、現行の課税評価額が「時価の60％未満」と判定された場合は、60％相当の評価額に補正されることになったのです。（下図参照　出典：日経新聞記事）

要するに、分譲マンションの相続税評価額は「時価の6割未満」にならないよう調整されることになったのです。

ただし、本制度の対象は、居住用の分譲マンションであり、一棟マンションや事業用建物などは対象外です。

一方、いわゆる一棟マンションや投資用マンションの場合、第三者に賃貸するのが普通ですが、その場合は以下のような相続評価上の「恩恵」があります。

・建物　：貸家評価減（約３割）

・敷地権：貸家建付地評価減（約２割）

つまり、現状でも居住用に比べて賃貸用の不動産は税務上の評価減を受けられるにもかかわらず、自用マンションのような「時価の６割下限」の網にかけられていなかったことから、新たに見直しの対象になったということです。

この記事を書いた人
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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。