4月１日付のダイヤモンド・オンラインに、『区分所有法改正で総会決議要件が変更に！既存管理規約「未改定は改正法に抵触」する項目に要注意！』と題した記事が掲載されていました。

diamond.jp＜本記事の要約＞

■ 管理規約の見直しが必要な理由
•    本年4月1日の改正法施行に伴い、法令に抵触する規約は「無効」に。
•    総会運営や意思決定に混乱が生じないよう規約の改定は必須。

■ 主な改正点

下記の１〜３については、強行規定のため、規約を改定しないと無効に！

１．総会決議要件の変更＜重要＞

１） 特別決議事項に関する決議要件の緩和
•    従来：「組合員総数・議決権総数の各4分の3以上」
•    改正後：出席者の4分の3以上に緩和

（ただし、組合員総数・議決権総数の各過半数の出席が必要）

２）総会の定足要件の変更（やや厳格化）
•   従来：「議決権」の「半数」以上
•   改正後：議決権総数の「過半数」以上

３）所在不明区分所有者の決議分母からの除外
•  裁判所の認定を受けることを要件に、総会の定足数や決議の「母数」から除外

２．総会招集手続きの厳格化
１） 招集通知への記載事項

「すべての議案の要領」の記載が必要に

２）総会招集（原則：開催日の２週間前まで）の予告期間の見直し
緊急の場合の予告期間　旧） 5日前　→　現）１週間前

３．共用部分の瑕疵に関する損害賠償請求権の一括行使

過去の所有者分も含め 、理事長が一括して損害賠償請求を行使する。  

４．国交省「標準管理規約」の新ルール（オプション）
１）国内管理人選任制度

国外に居住する所有者が「連絡窓口役」として国内の管理人を選任できる。

２）専有部分の保存行為の請求
専有部分に起因する漏水等のトラブル発生時に、必要に応じて管理組合が立入り請求に加えて「保存行為」（修繕工事）を請求できる。

３）理事の「職務代行者」
理事本人に代わって配偶者などを「職務代行者」に選任できる規定も用意。

４）組合役員等の本人確認
役員等への「なりすまし行為」を防止のための本人確認方法をコメントで追加。

■ 管理規約の改定は専門家の助言のもとで

・規約の見直し作業は、既存規約を最新版の標準規約と比較しつつ、組合固有の実情に適合させていくための専門知識やスキルが求められる。

・管理会社に見直し作業を依頼することも考えられるが、管理委託契約にあらかじめその業務が含まれているケースはほとんどない。

・弁護士やマンション管理士などの専門家と一緒に作業を進めるのが理想的。

＜今すぐやるべき3つの対応＞

今回の改正を踏まえ、管理組合が取るべき対応は以下の３点です。

（１） 管理規約の総点検

まずは現行規約の最新版を入手し、その内容を確認してください。

竣工時から今までに複数の改定を行っている場合、それらを反映させつつアップデートすることが必要になります。

（２）必須改定項目の確認

特に重要なのは、区分所有法の「強行規定」に該当する以下の２つの項目です。

＜強行規定は、その内容を変えずに管理規約に反映させることが必要です。＞

　◾️組合総会の招集から決議までの要件（上記要約の１．２．参照）

　◾️損害賠償請求権行使の取扱い（上記要約の３．参照）

（３）国交省の最新版「標準管理規約」との比較検証

必ずしも標準管理規約に則る必要はありませんが、

オプションメニュー（上記要約の４．参照）も用意されているため、

規定ごとに必要性を吟味しながら取捨選択されることをお勧めします。

まとめ

4月1日の改正区分所有法施行に伴い、

管理規約の見直し・改定はすべてのマンション管理組合で「必須」です。

この対応を面倒くさがって「先送り」するほど、

将来的に法令違反、あるいは決議が無効になるリスクが高まります。

管理組合の運営の円滑化、区分所有者の資産防衛の観点からも、

早期に規約の点検・改定に着手することを強くお勧めします。

なお、法改正の内容や標準規約の改定内容について詳しく知りたい方は、

下記の記事をお読みください。

＜参考記事＞

aplug.ykkap.co.jp

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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