国交省は、民泊トラブル解消のために本腰を入れるか？

先日、大阪のマンション管理組合での民泊差し止め訴訟に関する記事を取り上げたばかりですが、8月4日付けの朝日新聞でこの問題に関する国交省の動向を伝える記事が掲載されていました。

digital.asahi.com

この記事によると、

国土交通省は、騒音などを心配する住民に一定の配慮をするため、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する意向。

民泊は、現状では旅館業法の許可が必要にもかかわらずその多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられ、取り締まりが追いつかない。

一方、今年6月に国会で成立した住宅宿泊事業法（民泊新法）が来春に施行される見通しで、今後は自治体に届け出れば民泊用に部屋を提供できるようになる。

国交省はマンション内のトラブルを防ぐため、この届出の際にマンションの管理規約も提示させ、管理規約に「民泊の禁止」が明示されていれば、自治体への届け出を認めない方針。

国交省はまた、全国の分譲マンションの８割以上がひな型として利用する「標準管理規約」を改正する予定で、民泊新法の施行までに管理規約で民泊の可否を明示するよう促す。

民泊新法の施行に伴い、自治体への事前の届出が部屋のオーナーに義務付けられるため、その届出の際にマンションの管理規約を提出させ、民泊が禁止されていれば届け出は無効として扱うことで、マンション内のトラブルを解消したいというのが国交省の意向のようです。

ただ、管理組合に来春の法施行までに管理規約を改正して、民泊利用の可否を明示させるというのは容易なことではありません。

その理由は、2つあります。

民泊を禁止するか、容認するかについて合意形成するのに時間がかかる。
民泊の可否を選択して規約を改正する場合、全体の4分の3以上の賛成が必要。

無関心層が多く、役員のなり手が少ない管理組合がほとんどの中、迅速に改正手続きを実行できるとは到底思えません。

国が本気でトラブル未然防止の実効性を上げるつもりなら、こうした管理組合の現状を踏まえた慎重な措置を講じることを検討すべきだと思います。

たとえば、

民泊の利用禁止について使用細則等に明記していれば、届出を認めない。

規約の改正では総会決議上のハードルが高いので、「使用細則」に禁止規定を盛り込むことも有効とすれば、かなり難易度が下がると思います。

あるいは、さらにシビアな案として

「民泊が可能」と管理規約に明記していない限り、届出を認めない。

標準的な規約の場合、「区分所有者は、その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という文言が記載されています。

これまで、この「もっぱら住宅条項」をもって民泊を禁止し得るかという点について議論があり、この文言だけでは禁じられているのか許容されているのかが必ずしも明らかではないというのが現状の解釈とされています。

ただ、逆に言えば、こうしたマンションは「民泊利用の可否について判断していない状況」なのは確かです。

こうしたマンションに関しては、保守的な観点からトラブルを未然に防止するために民泊の利用を留保させるよう部屋の所有者を規制する措置を取るべきだと考えます。

＜参考記事＞

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。