日経の調査「マンションの75％　修繕積立金が国の目安を下回る」の実態はいかに？

3/27付の日経新聞で、「マンション75％修繕積立金に不安　国の目安届かず　高齢化で増額難しく」という記事が掲載されていました。

www.nikkei.com記事の要約は以下の通りです。

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■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安がある。

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。

■ 日経は全国の物件の１割にあたる１万４千棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約１万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も１割ある。

■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いままだ。

■ 日経の調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まっており、低成長・高齢化時代の限界を強調する声もある。

■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘もある。最初から高くすると購買意欲をそぎかねず、不動産会社も安く設定しがちだ。

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。

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段階的な増額改定や一時金の徴収をを避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から１平方メートルあたり月額２００円の徴収が必要です。

しかしながら、築５年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は（専有面積）１平方メートルあたり月額９５円という調査データがあります。＜国交省の修繕積立金ガイドラインにも記載＞

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

３０年間で必要な修繕資金が月額平均２００円が必要なのに、９０円の水準から徴収をスタートすれば、３０年目の時点では３〜４倍以上増額していないと足りなくなるだろうなんてことは小学生でも予想がつきます。

では、なぜ人為的に設定金額が低く抑えられているのか？

それは、販売金額をなるべく高くしたいと考える売主であるデベロッパーの思惑によるものです。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

ただ、この日経の調査記事には一点重要な指摘が抜けています。

それは、「機械式駐車場」が設置されたマンションに関する問題です。

分譲マンションの場合、限られた敷地内になるべく多くの駐車場を附置するために２〜３段式のピット式駐車設備が多数設置されているケースが少なくありません。

特に、住戸数に対して敷地面積が狭いタワーマンションのような場合、駐車場もタワー式の立体駐車場が採用される傾向があります。

そして、国交省の「ガイドライン」では、機械式駐車場が附設されているマンションの場合には、その設備の修繕・更新費用を加算して必要な積立金を計算するよう指導しています。（下記抜粋参照）

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＜国交省の「修繕積立金ガイドライン」抜粋＞

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たとえば、先日私が診断した１４階建・５２戸のマンションには、４０台分のタワー型立体駐車場が附設されていました。

このマンションの場合、上記の「ガイドライン」で均等積立方式で必要とされる修繕積立金を試算してみたところ、以下のようになります。

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タワー式駐車場の場合、「４段昇降横行式」の設備と同水準の修繕費が見込まれるとみなして試算したところ、マンション本体だけで必要な積立金は＠２０２円ですが、その駐車場の追加分が＠１４７円も加算されるため、合計＠３４９円に跳ね上がってしまいます。

現状の積立金の徴収額が＠１１７円なので、均等積立方式に変更するなら現時点で３倍以上の増額が必要というわけです。

この日経の調査において、機械式駐車場の設置状況を含めてどこまで精緻に分析したかは定かでありませんが、もしこの点が考慮されていないと「７５％」という数字はもっと高くなるはずです。

ちなみに、私が起業後の約５年間で個別に診断してきたマンションでは、（見直し前の段階では）ほぼ１００％不足していました。

ともあれ、このように管理組合に対して注意喚起を促す記事ははとても意義のあることですし、今後も定期的に発信してもらいたいと切に願います。

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。