マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策
2024/07/05
現在コンサルティングしている管理組合で、今春、管理会社のリプレイスによって管理委託費の適正化に成功したマンションがあります。
ただ、管理会社を変更しても、管理委託費の中で「遠隔監視」（いわゆる機械警備）業務については１円も下げることができませんでした。
なお、遠隔監視業務とは、概ね以下の業務内容を指します。
■ 共用設備の異常監視ならびに緊急対応業務
■ ホームセキュリティ業務（専有住戸内の火災、非常通報、防犯など）
■ 各住戸鍵の預かり
この費用がまったく削減できなかった背景には、巧妙なからくりがありました。
このマンションの集合インターホン設備は「警備会社によるOEM供給の商品」です。
そのため、共用部のみならず各専有住戸内の火災や防犯等の警報監視も含めて一体化した構造になっており、他の警備会社に変更することが事実上できなかったのです。
その結果、競争原理が働かず、警備費用にメスを入れることができませんでした。
ところが、ここに来てその警備会社から、「インターホン設備をそろそろ更新しませんか？」という提案がなされました。
このマンションは今年で築１５年目を迎えるのですが、インターホン設備の更新周期も概ね１５年周期とされており、「ちょうどいい頃合い」だったわけです。
警備会社からは、セキュリティシステムと一体化していることを「売り」に、自社製品（OEM供給）による更新を当然のように勧めてきます。
ちょっと待った！
今こそ「千載一遇」とも言うべき見直しのチャンス到来です。
まず、警備会社をフリーに選択できるインターホン設備も検討の選択肢に加えます。
それにはどうすればよいのか？
インターホンメーカー（もしくはその代理店）から直接購入すればよいのです。
国内メーカーである「アイホン」もしくは「パナソニック」の製品なら機能・品質的にまず問題はないでしょう。
また、複数のルートから相見積りを取得すれば競争原理が働くので、予算額よりも下げることができます。
次に、警備会社から遠隔監視業務の相見積りを取るよう、（元請けの）管理会社に依頼します。
その状況を認識すれば、今の警備会社はリプレイスされないように遠隔監視業務の委託金額を見直して条件提示してくるはずです。
実際、このマンション（約100戸）では、現在年間約１２０万円の警備費が７０～８０万円台の水準へと大幅に下がる見込みが立ちました。
これにて管理委託費の適正化プロジェクトも、すっきり完結できそうです。
なお、ご自分のマンションでは、いかほどの金額が妥当なのかを事前に確認したい方は、下記のサイトにアクセスしてみてください！
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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