昨年から当社が顧問を務めている都内のマンション（７６戸）の話です。

昨日通常総会が開催され、

築１９年目で修繕積立金がはじめて増額改定されることになりました。

この管理組合では、以前から将来の資金不足を避けるため、修繕積立金の増額を組合員に提案していましたが、反対者が少なくなかったため実施しづらい状況が続いていました。

そのため、今期の理事会ではこうした反対の声を抑えるためにも、昨夏に当社と顧問契約を締結し、管理コスト適正化に注力することになったのです。

その後、当社からの提案とアドバイスのもと、管理委託費、マンション保険、電気料金の主要３費目を見直した結果、以下の通り年間３００万円強の経済効果を実現することができました。

１）  管理委託費（年間 ▲２６１万円　従前比２９％ダウン）

管理会社との減額交渉、一部委託先の変更、管理人勤務時間の縮減による効果

２）マンション保険（年間 ▲１５万円　従前比１８％ダウン）

マンション管理適正化診断サービスの好結果（A判定）にもとづき、従前の契約を中途解約のうえマンションドクター火災保険にて５年契約を締結。

３） 電気料金（年間 ▲３０万円　従前比１５％ダウン）

電子ブレーカーの導入と新電力への契約先変更による効果

上記に加えて、適正化前から期待できた収支剰余金を含めて年間３５０万円を修繕積立金に振り替えることができる見通しとなったのです。

このマンションの修繕積立金は、現時点では専有面積（㎡）あたり月額＠９１円。

しかしながら、現在の積立金残高をもとに、長期修繕計画上で求められる修繕資金を均等積立方式で賄うには現状比で＠２２３円の増額が必要な状況でした。

つまり、現状の３倍以上の月額＠３１４円への増額が必要というわけです。

一方、管理コスト適正化によって振り替えられる剰余金（年間３５０万円）を専有面積（㎡）あたりに月額に換算すると＠６０円になります。

この効果を加味すると、必要となる修繕積立金の徴収額は＠２５４円となります。

そのため、一気に＠２５４円まで引き上げる「均等積立プラン」と、「今後５年ごとに段階的に増額していくプラン」のどちらを選択するかについて住民アンケートを実施しました。

その結果僅差でしたが、多数決で段階的増額プランを選択することになったのです。

段階的増額プランの場合、まず今年度＠１８０円に倍増させ、その後５年ごとに＠４０円ずつ引き上げるため、最終的には＠３００円まで負担が増える予定です。

ちなみに、国のガイドラインにしたがって必要な修繕積立金を求めると、

月額＠２８１円でした。

つまり、現状の徴収額は本来必要な金額の３分の１にも満たない水準でした。

そのため、マンション全体で考えると、竣工からの１８年間で約２億円も資金不足が蓄積していたことがわかります。（下図参照）

もし管理コストの適正化をしていなければ、段階的増額プランの場合、現状の４倍に相当する＠３６０円までの増額が必要だったことを考えると、今回の資金計画の見直しはうまくソフトランデイングできたと言えると思います。

＜参考記事＞

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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