当社がコンサルしている都内のマンションでは、「電気料金削減コンサルタント」と称する会社と１０年間におよぶ長期契約を締結していることがわかりました。

その契約の基本的なスキームは以下のとおりです。

（このコンサルタントを「Ｃ社」と称します。）

（１）電子ブレーカーならびに蓄熱式暖房機の導入による共用部電力料金削減に関するシステム利用契約（１０年間）を締結。

（２）Ｃ社は、マンション共用部に「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」を設置。

（３）上記機器の設置後に、Ｃ社は受電契約変更の手続きを代行する。

（４）受電契約の変更によって、共用部の電気料金負担が減少する。

（５）管理組合は成果報酬型の契約にもとづき、（３）の削減成果の一定割合を「システム利用料」として支払う。（１年目：削減実績の１８０％　２年目以降の９年間：削減実績の　４０％相当）

（６）中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の７０％相当額を解約金として支払う必要がある。

なお、中途解約の際の付帯条項として、以下の定めがあります。

「中途解約した後に本システム以外の方法に変更しようとする場合、信義誠実の原則に従い、管理組合は資料を開示し、Ｃ社が十分に協議等を行えるよう協力し、他の業者と同等程度の提案の機会を管理組合が提供しなければならない。」

このマンションの場合、電気料金の削減効果が年間約４０万円です。

したがって、このコンサルタントに１０年間で支払う「システム利用料」のトータルは、削減実績の４０５%（=180％+25％×9）に相当する１６２万円になります。

したがって、管理組合の１０年間のネット・キャッシュフロー（収入ー支出）は、

４０万円 ×１０年ー１６２万円＝２３８万円　です。

一方、「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」をもし購入したらどうなのでしょう？

両方の合計が実売価格で７０万円のため、管理組合のNＣＦは３３０万円（＝４００万円ー７０万円）となり、かなりの「お得」であったことがわかります。

つまり、買取りの方が管理組合の剰余金は約１００万円増やすことができたのです。

この「１００万円」のことを、経済学的には「機会損失」と言います。

「機会損失」とは、ある取引きにおいて、もっとも儲けの出る選択をしなかったために「儲けそこなった利益」のことです。

また、そもそも論の話として、

事前調査をすれば「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」を導入すればどれくらい電気料金を削減できるか正確に把握できるので、「成功報酬型」の契約をする必要もありませんでした。

さらにこの契約で問題なのは「Ｃ社との関係は１０年では終わらせにくい仕組みになっている」ということです。

まず、２週目の１１年目に入ったら、設備の経年劣化を理由に、「電子ブレーカー」と「蓄熱式暖房機」の買い替えを求められ、また当初と同様の成果報酬型のシステム利用料を支払い続けることになります。

では、契約の更新を拒否したらどうなるのか？

契約期間の満了に伴い、管理組合が本契約の終了を希望した場合には、以下のような条文が定められています。

・本契約を終了させる場合、電力会社への再申請等の「復旧費用」として契約満了日の翌日から復旧工事完了までの期間の削減実績相当額をＣ社に支払う。

・Ｃ社は契約終了の書面を受領した日から６ヶ月後に復旧工事を実施する。

要するに、このマンションの場合契約を終了させるためには、年間４０万円の削減効果の半分に相当する２０万円をＣ社に追加で支払わなくてはならないということです。

そこで、管理組合に以下のような助言・提案を行ったところ、早速行動に移すことになりました。

１）他社の買取プランへの変更を検討中のため、Ｃ社に対し中途解約を検討中である旨を伝える。

２）Ｃ社でも買取りプランの提示が可能なら提案を依頼する。（契約の条文どおりに対応するため）

３）両者の提示条件を比較検討し、より有利なプランを選定する。

さて、これに対してＣ社がどのような反応をしたのか？

それは、下の記事をご覧ください。

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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