マンション管理は、本当に「売り手市場」に変わったのか？

Business Jounalで、「マンション購入後の管理費＆修繕積立金がぐんぐん高くなっている理由」という記事が掲載されていました。

本記事の要約は以下の通りです。

■ この2年ほどで、マンションの管理業務をめぐる環境がガラリと変わった。これまでの買い手市場から売り手市場に逆転してしまった。

■ 数年前までは、管理会社に支払う業務委託費が低減できる可能性が高かったため、リプレースを検討するのが管理組合の健全なあり方と考えられてきた。

■ マンションの売主系列の子会社が管理会社の場合、彼らは自社が十分に利益を取れる水準に最初の業務委託費を親会社に設定してもらえているからだ。

■ 一方、マンションの販売側にとって、管理費や修繕積立金などの月々の負担が低いほうが売りやすくなる。そこで、「ごまかし」を行うことがデベロッパー業界の悪弊になっている。

■ まず、管理費は管理委託費の原資になるもので一定水準より下げることができないから、修繕積立金のほうをわざと安くする。

■ そして、修繕積立金の足りない分は15年程の年月をかけて徐々に値上げして、最終的に当初の3倍くらいとなる長期修繕計画をつくる。

■ そこで、管理組合には管理委託費が軽減できれば、その分を修繕積立金の会計に回して、予定されている値上げを回避できるのではないかという考えが自然に浮かんでくる。これがリプレースの主たる動機であった。

■ 数年前までは、複数の管理会社に声を掛ければどこも喜んでプレゼンに参加してくるのが普通だったが、今は違う。

■ 今は売り手市場になっているため、管理会社にとってよほど儲かりそうなマンションでない限り、手間もひまも費用もかかるプレゼンテーションを行ってまで、彼らは仕事を取りに来ようとはしない。

■ 最大の原因は人手不足にある。管理員のなり手が急減したため、「新たに物件を受託しても管理員が見つからない」のが今の状況。

■ 管理業務を受託中のマンションでも、業務委託費の減額を要求されたりリプレースの動きが出ているのがわかると、「契約期間終了後の延長はできない」との通告で打ち切ってしまう。

■ 場合によっては、前の管理会社よりも高い委託費を飲まなければいけなくなるかもしれない。そうなった場合、修繕積立金の値上げを回避するどころか、管理費の値上げに追い込まれる可能性もある。

■ こうした流れが変わることはないだろう。そのうち、外国人の管理員も現れそうだ。5年先、10年先は「マンションは買いたいけど管理費が高すぎる」と購入を諦める人が多くなっているだろう。

本記事で筆者が主張しているポイントは、以下の通り３つあります。

（１）管理委託費の削減によって管理費会計の剰余金を生み出し、故意に低く設定された修繕積立金の増額リスクを抑制するための常套手段が管理会社のリプレイスであった。

（２）しかし、今は人手不足によって、それが通用しないほど市場環境が激変した。管理員の確保が困難となり、人件費も増加しているため、管理会社にとって儲からない物件は敬遠される。

（３）その結果、管理会社をリプレイスすると従前に比べてコスト増になるリスクが出てきた。

たしかに、都心部を中心に人手不足が深刻化しているのはマンション管理市場も同様です。

そのため、管理員や清掃スタッフの確保に苦慮したり、もしくは人件費が上昇する傾向にあることは間違いありません。

ただ、だからと言って、管理委託費がリプレイス前に比べて上昇するというのは、少々「言い過ぎ」の感があります。

管理会社に支払う業務委託費は、以下の項目で構成されています。

① 管理員業務費

② 清掃業務費（日常・定期）

③ 設備保守点検費

＜エレベーター、消防設備、機械式駐車場、遠隔監視など＞

④ 事務管理費

上記の費目のうち、

①ならびに②の日常清掃は、昨今の人件費の上昇で削減余地がなくなっていますが、それ以外の費目についてはかなり割高な状況にあるマンションもまだ多いはずです。

つまり、業務委託費全体で見れば、市場原理を導入して適正化することによってコストダウンを実現することは十分可能なのです。

要するに、もともと設定されている管理委託費の水準が高すぎるのです。

これは、実際に現場のコンサルティングにおいて、管理コストの適正化を実現しているプロの一人としてはっきりと断言できます。

百聞は一見にしかず！

まずは管理コストの適正化にトライしましょう！！

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

この記事を書いた人
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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。