コンサルティングしている都内のマンションの理事会で、管理会社のフロント担当者から今期の決算収支について説明がなされました。
この管理組合では、当社の提案にもとづき、マンション保険を今期中途解約し、より保険料の安い他社の保険に切り替えました。
従前の契約は５年の長期で、保険料（約７００万円）を前期一括払いしていました。
したがって、１年分の保険料の負担は１４０万円となります。
このような長期の保険契約を締結した場合、企業会計原則である「発生主義」に則り、当期分の保険料（たとえば１年分）を期間費用として計上します。
そして、未経過期間分（４年分）の保険料は「長期前払費用」として貸借対照表上の資産に計上し、翌期以降は１年分ずつ保険料を計上しながらこれを償却していきます。
今期新たに契約した保険料は５年分合計で５５０万円なので、１年分の保険料は１１０万円になります。＜未経過分の保険料（４４０万円）については、長期前払費用に資産計上します。＞
そうすると、前期の保険料：１４０万円 ⇒ 今期の保険料：１１０万円
となるので、差引き年間３０万円の負担が下がったことが明らかになるわけです。
ところが、大手管理会社のＤKの場合、どこの支店でも「現金主義」で計上しており、従前の契約の保険料５年分を一括で費用計上していました。
その結果、今期に従前の契約の中途解約に伴う返戻金が特別収益に計上されるうえ、新たに契約した保険料も計上するので、前期の会計収支と比較しても、実際の費用削減効果が分かりづらくなるのです。
「現金主義」と「発生主義」の場合それぞれの保険料の推移を同条件で比較すると、下図のとおり、後者の方が会計収支の実態を正しく反映していることがわかります。
保険料を５年分一括払いしているので、もちろん組合の預金残高は減りますが、発生主義では未経過分の保険料を資産（長期前払費用）として計上するので、管理費会計の繰越剰余金残高（純資産）まで減ることはありません。
ところが、現金主義の場合、５年分を一括費用計上するため、その分繰越剰余金残高を減らすことになり、管理組合の財務状況の実態とずれてしまうことになるので、それもデメリットと言えるでしょう。
かつて別のマンションでは、現金主義で保険料を処理したために管理費会計の剰余金が枯渇し、修繕積立金会計から資金の組み入れをしていたケースもありましたが、これは管理規約上の「禁じ手」のうえ、まさに本末転倒です。（下記記事参照）
多くのまっとうな管理会社では「発生主義」で処理していると思いますが、大手の管理会社でも深く考えずに現金主義を続けているケースもあるので、要注意です。
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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