マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策
2024/07/05
顧問先マンション（全５０戸）では、３ヶ月間にわたる現管理会社との条件交渉が合意に至り、管理委託費の３５％減額が臨時総会にて無事承認されました。
このマンションの場合、管理委託費の削減幅３５％の内訳として、
単純減額分：２５％ ＋ 仕様変更分：１０％ となりました。
この「仕様変更」とは、管理員の勤務時間の見直しです。
このマンションでは、従前の管理員の勤務時間は以下の通りでした。
■ 夏季休暇・忌引を除いて毎日出勤
■ １日実質８時間勤務
■ 受付・立会い・点検のほか、日常清掃を兼務
マンション内には特別の共用施設や設備があるわけではなく、物件の規模に対してどう考えても適正な勤務時間を超えています。
また、警備・監視のために管理員が必要なロケーションでもなく、むしろ都心の文教地区にあり、治安も良好です。
そのため、管理会社に品質低下を招かないレベルでの仕様変更案を要望したところ、以下の提案がなされました。
■勤務日数 「毎日」 → 「週６日」（日曜休務）
■勤務時間 月〜金曜日：「６時間」勤務 ＋ 土曜日：「４時間」勤務
つまり、週５６時間勤務 ⇒ 週３４時間勤務に縮減するというわけです。
物件規模を考えればこれでも十分すぎるレベルですが、「安かろう悪かろう」のそしりを受けないためにも、これくらいで様子を見たほうが良いと判断しました。
その結果、コストの削減幅も２５% ⇒ ３５％に跳ね上がることになったのです。
他のマンションに住んだ経験が少ないので、ご自身のマンションの管理仕様が「標準」レベルだと思っている方がほんとどだと思います。
しかしながら、多くの物件をコンサルティングしていると、このような「過剰な仕様」になっている事例は少なくありません。
マンション管理コストの適正化は、
「価格」と「仕様」両面での見直しが必須なのです。
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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