マンションの管理状態を評価するのは、自治体?管理会社?マンション管理士?

1月17日付けのYahoo!ニュースに、「マンションの管理状態を自治体が評価する「マンション管理適正化法」とは?」と題した記事が掲載されています。

 

news.yahoo.co.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 国土交通省は、マンション管理の現状について以下4つの課題があると指摘している。

・高齢化・非居住化、管理組合の担い手不足
・マンションの大規模化
・既存住宅流通量の増加、管理情報の不足
・適切な長期修繕計画・修繕積立金の不足

■ 特に、築40年超の老朽マンションは10年後に200万戸近くになるとされており、再生や建て替えも大きな課題になっている。
■ このようなマンションを取り巻く課題に対処するために改正されたのが、「マンション管理適正化法」である。

■ 改正マンション管理適正化法の一番のポイントは、市町村などの地方自治体がマンション管理の適正化に関わることだ。
■ 具体的には、各自治体は、個々のマンションの「管理計画の認定制度」と「管理適正化のための指導・助言」をおこなうことができるようになる。

■ マンションの管理計画を「認定」することの意味は、市場で流通している中古マンションの管理状態を自治体が認定することによって、所有者や物件購入者に対して客観的な評価の目安を提示することにつながる。

■   自治体はマンション管理の実態把握や施策が求められることになるが、具体的な認定の基準は自治体で独自に定めるか、またはマンション管理事業者団体などに委託することになっており、まだ明確ではない。
■  特に、自治体は管理組合に対して「認定や助言・勧告できる」とされており、自治体にはすべてのマンションに対しての認定や指導勧告の義務がないのが気になるところ。
■  このような状況で、マンションの所有者は以下のことを知っておく必要がある。

・管理計画の認定制度が、2022年以降に具体化・スタートすること。
・マンションの資産価値は建物自体の評価だけでなく管理状況も大きな評価要素になること。

■  マンションの管理状態は、管理組合と管理会社の両輪で成り立つものなので、日ごろから管理組合の活動と管理会社の業務内容に関心を持ち、積極的に関わることが大切だ。

 

管理計画認定制度の申請手続きについては、管理組合による認定申請の円滑化および地方公共団体における事務負担の軽減を図るため、2022年4月以降、(公財)マンション管理センターによる管理計画認定手続支援サービスを導入することを予定しています。(下図参照)

 

f:id:youdonknowwhatyoulove:20220120112318p:plain

具体的な流れは以下の通りです。

(1)管理計画認定手続支援システム(ネット上の電子システム)を利用することで、管理計画認定制度の申請手続き等をオンライン上で行い、地方公共団体に申請する。

(2)管理計画の認定にあたっては、あらかじめ実務講習を受講したマンション管理士が事前確認を行い、認定基準を満たすものはマンション管理センターにて適合証を発行する。

(3)上記適合証の発行を受けた場合、地方公共団体(認定主体)は、その審査の事務手続きを省略できる。(ただし、地方公共団体独自の上乗せ基準がある場合は、別途審査が必要)
(4)事前確認を行う場合は、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」及び(一社)日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」〕についても併せて申請を行うことを可能とする予定。

 

つまり、地方公共団体が管理組合の管理計画を審査するのは事務負担や能力的な面で制約があるため、マンション管理センターへの業務委託のもと、実際にはマンション管理士が「事前確認」を実施し、その結果を地方公共団体が追認するしくみになるということです。

 

また、昨年末「日本マンション管理士会連合会」から以下の通達があり、事前確認業務を行えるマンション管理士の要件を以下の通り定めました。

・事前確認者として、日管連の「認定マンション管理士」を活用する。

・認定マンション管理士は、以下の要件をすべて満たすことが必要。
. 国交省が指定する講習を受講すること(2022 年 2 月中旬頃予定)

 2.マンション管理士賠償責任保険に加入していること

 

ちなみに、この「認定マンション管理士」とは、日管連の研修における効果測定で、所期の成績を収めたマンション管理士のことです。(詳細は、下記サイトページ参照)

mankan-miyazaki.com

ちなみに、私は「認定マンション管理士」の資格を取得しています。

国交省の講習は2月に予定されているので、進捗があれば本ブログで報告します。

 

<参考ページ>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

aplug.ykkap.co.jp

          f:id:youdonknowwhatyoulove:20180907095250g:plain


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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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