マンション管理組合にも「所有と経営の分離」が待ったなし!

2月15日付の「マネー現代」に、「ご存じですか、日本のマンションを廃墟に追い込む「共有地の悲劇」と題した記事が掲載されていました。

 

gendai.ismedia.jp

本記事の要約は以下の通りです。

■ 日本の不動産全般の将来は暗い。不動産全般の価値がこれから上がるとは考えにくく、むしろ下がるだろう。

■ 中でもマンションに関してはさらに暗い見通しを持っている。「共有」という権利関係は調整が難しく、多くの問題を抱えているが、マンションにはそれ以上に大きな影響を与える。

■ マンションは1棟単位で成り立っていて、各部屋は「概念上独立」しているに過ぎない。つまり、マンションの本来の価値は、各部屋ではなくマンション1棟で考えるべきだ。そして、その価値を決めるのに決定的役割を果たしているのが「管理組合」だ。

■ しかし、少なくとも現状では、このシステムほどお粗末なものはない。マンションの財産価値が、このようなお粗末な組織に左右されるならば、ほとんどのマンションの価格はこれから低下の一途をたどるだろう

■ 管理組合の問題は、通常「共有地の悲劇」と呼ばれる現象と密接に関わる。ウォーレン・バフェットの言葉にあるように「レンタカーを洗って返す人間はいない」ということだ。自ら購入した車には、手洗い洗車・ワックスがけを欠かさない人は珍しくはないが、レンタカーの場合、洗車機で洗う人さえいない。それは「共有物」だからだ。

■ 同様に、村共同の牧草地は、自分だけのものではないから、将来のことなど考えずに放牧が行われ、最後は荒れ地になってしまう。それと同じことが、マンションにも起こりつつある。

■ マンションの管理組合が、まがりなりにも機能してきたことの方が不思議である。管理組合の理事長(または理事)の成り手がなかなか見つからないのも当然である。責任を負わされ、時間も取られるのに、無給であれば、ばかばかしい限りだからだ。

■ それでも、これまでなんとか理事長の成り手を見つけてくることができたのは、日本人の公徳心の高さの他に、「地域コミュニュティー」の助けが大きかった。マンションは1つのコミュニティであり、村の寄り合いや町内会のようなものがイメージされたため、それを守ろうとする人々の総意が、管理組合という仕組みをなんとか維持してきたのだ。

■ しかしながら、人口移動の激しい都市部では、このような自治組織を維持するのが困難になってきている。

■ マンションと株式会社はよく似た仕組みである。マンションでは、1棟のマンションを「区分所有」という形で各部屋ごとに別々の人々が所有するのに対して、株式会社では、1つの会社の所有権を「株式」という「区分所有権」に分割して大勢の人が所有する。

■ 初期の株式会社では、大株主が経営者になることが多かった。しかし、企業の巨大化と株式市場の発展によって「所有と経営の分離」が行われるようになると、業務に精通しない多数の一般株主が経営に直接関与することはほぼ不可能になる。そこで、「専門の経営者」を雇ってその経営者を株主総会などで管理していく形が一般化する。

■ 分譲マンションも「管理と所有」の分離の段階に来ているのではないか?緊密な地域社会はすでに崩れ、人の移動が頻繁に起こる。しかも、マンションは投資対象にもなり、所有者と居住者が違うことがごく普通になってきたうえに、外国人によるマンションの所有や居住も増えてきた。文化も風習も価値観も違う人々を片手間(基本的に無給)の素人の理事長がまとめていくのは困難である。

■ 現在のマンション管理組合は「時代遅れ」で制度疲労を起こしており、早急に抜本的改革を行わないと、日本中のマンションがスラムになる恐れがある。

■ 神戸市の「タワーマンションの認証制度」のように、何らかの対策をとろうとする姿勢は評価できるが、一地方自治体の手に負える問題でもない。届け出や認証などの管理を強化すればするほど、ボランティアの理事長の成り手はますます減る。

■ 理事長の報酬を含む「本当の管理コスト」を明示するように法律で強制し、「先払い」させることが重要である。価値観が多様な所有者に後から、追加支払いを納得させるのはかなり難しい。また、将来のためにマンションの解体費用も「先払い」させるべきである。

■ この先払いした金は、信頼できる機関に供託するようにするべきだが、この「信頼できる機関」を見つけるのがもっとも困難かもしれない

 

本記事の筆者(大原浩氏)のプロフィールを確認したところ、外国為替を含む金融業界の専門家であり、マンションについて特に精通されているわけではなさそうです。

 

ただ、以下のような管理組合が抱える本質的な問題への指摘と提言は、まさに至言というべきで深く同意します。

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①そもそも「性善説に立ったあまりに脆弱な組織」に運営を委ねている

②都市化の進行に伴う地域コミュニティーの崩壊に直面する中、役員のなり手不足が深刻化し、理事会の健全な運営ができなくなるマンションが増えるのは確実

③株式会社のように、「所有と経営の分離」を図るべき

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当社が管理組合さんからの問い合わせを受けた際に、必ず説明しているテーマがあります。

 

それは、「管理組合が抱える4つのリスク」です。

(その詳細は、下記サイトを参照ください。)

 

note.com

この中で、3つ目のリスクとして挙げているのが、

「ずぶの素人」が運営する脆弱な体制 に関するくだりです。

 

管理組合の役員さんの仕事って、町内会や学校のPTAと同じく「貧乏くじ」だと思われてますよね?

 

でも、考えてみてください。

 

管理組合を巡ってかなり大きな単位のおカネが動いています。管理費と修繕積立金、駐車場使用料をあわせて毎月3万円払っていれば年間36万円。

 

100戸のマンションなら年間収益は4千万円近くにものぼります。修繕積立金にいたっては、10年も貯まれば軽く「億」を越える金額になります。

 

このマンションを巡る多額のおカネをどうやって運用するのかを、各区分所有者は理事長をはじめ管理組合の役員たちに委ねています。

 

こうしてみると、管理組合とは「資産管理会社」であり、その理事会は「経営幹部・取締役会」と置き換えることができます。

 

でも、管理組合を会社組織と比較した場合、明らかに異なる点があります。

 

それは、組織の経営を担うのが、プロフェッショナルかそうでないか です。

 

 

多くの上場会社では、所有と経営が分離しており、経営幹部や会社の役員は株主から選任されるのではなく、そこで長年勤務した従業員などから選抜された「その道のプロ」です。

 

一方、管理組合は「所有も経営も同じ区分所有者」です。

 

つまり専門知識のない「素人」が理事会を運営するため、その双肩に将来(=マンション1棟の資産価値の増減)を託しているのです。

 

にもかかわらず、多くのマンションでは輪番制を採用し、理事会役員は毎年のように交代で運用するのが慣例になっているのが実情です。(その結果、管理会社に理事会の運営自体も丸投げしてしまっている管理組合が少なくない・・・)

 

つまり、「多額のおカネの使い道を管理して専門的な知識が求められる」のに、「町内会やPTAと同じような半強制ボランティア方式の人事で運用している」のが管理組合運営の最大のリスクだと言えます。

 

ただ、筆者も最後に述べているように、所有と経営を図る上で区分所有者が託すことのできる「信頼できる機関」が現状不在です。

 

それは、管理会社か、マンション管理士か、各自治体か、それとも別の以外の誰かか?

その「担い手をつくる」こそが、最大のテーマかもしれません。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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