管理コストの削減によって修繕積立金の「簿外債務」をどれだけ減らせるか？

当社が顧問先の管理組合では、管理委託費や電気料金などの維持管理費を見直しながらコスト削減を確実に実現しています。

 

ただ、それをもって「めでたし、めでたし」ということにはなりません。

 

次に取り組むべき課題として、将来の資金不足が見込まれる修繕積立金会計の見直しが必ずと言ってよいほど必要になるからです。

 

顧問先の管理組合の中から、

目下修繕積立金の増額改定を検討している２件をご紹介しましょう。

 

（１）築２１年目・９０戸のマンションの場合

 

① 長期修繕計画で求められる積立金：＠４５５円／m2・月

② 現在の修繕積立金残高    　　　   ：＠　６５円／m2・月

③ 現在の修繕積立金の徴収額　　　：＠２００円／m2・月

 

①と＜②＋③の合計額＞を比べると、＠１９０円不足していることがわかります。

このままだと、現状の積立金を２倍増にしなくてはならない状況です。

 

そこで、管理コストの削減から生じた剰余金を活用します。

 

このマンションでは、

管理委託費を中心に年間６４０万円のコスト削減を実現しています。

 

ここから生まれる剰余金を修繕積立金会計に振り替えるわけです。

 

この剰余金を修繕積立金の単価に換算すると、＠７８円になります。

 

したがって、この剰余金を加味すれば不足額は＠１１２円に減らせます。

 

（２）築２３年目・３０戸のマンションの場合

 

① 長期修繕計画で求められる積立金：＠３１７円／m2・月

② 現在の修繕積立金残高　    　　   ：＠　５２円／m2・月

③ 現在の修繕積立金の徴収額　　　：＠１２４円／m2・月

 

①と＜②＋③の合計額＞を比べると、＠１４１円不足していることがわかります。

このままだと、現状の積立金を２倍以上に増額しなくてはならない状況です。

 

ここで、管理コストの削減から生じた剰余金を活用します。

 

このマンションでは、

管理委託費を中心に年間１２０万円のコスト削減を実現しています。

 

また、こちらの管理組合では、かねてより管理費会計から毎年８０万円程度の剰余金が見込る状況であることがわかりました。

 

この剰余金の合計２００万円を修繕積立金の単価に換算すると、＠７５円になります。

 

したがって、この剰余金を加味すると不足額は＠６６円に減らせることになります。

 

つまり、

どちらのマンションも、管理コストの削減効果から生まれる剰余金を活用することによって、修繕積立金の増額幅を大きく圧縮できる見通しが立ったわけです。

 

修繕積立金の「簿外債務」を減らすために、管理コストの適正化を通じた剰余金の創出が大変有効であることがお分かりいただけると思います。

 

＜参考記事＞

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

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村上 智史
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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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