管理費の滞納問題を悪化させないために管理組合がすべきこと

5月17日付の朝日新聞の「けいざい＋」で、マンション管理に関する記事が掲載されていましたので紹介します。

本記事を要約すると、以下のようになります。

神奈川県の大規模マンション団地（築19年目、5棟計約700戸）では、分譲して8年後に管理会社を変更したところ、滞納管理費が2,000万円以上もあることが発覚した。

滞納者は約100名いて、入居時から一切払っていなかったため、滞納額が300万円を超える酷い事例もあった。

さすがに管理会社だけでは対応しきれずに弁護士も雇ったが、その後6年間も一進一退の状況が続き、ついには管理会社・弁護士ともども変更することになった。

事態を打開するため、特に悪質と思われる6名の長期滞納者に対しては「区分所有法第59条にもとづく強制競売」を仕掛けることにして、総会承認を得ながら裁判の手続きを進めた。

それによって競売で区分所有者が変わったり、分割払いや親族による立替えに応じてきたことで徐々に解決していった。

その結果、最大100名いた滞納者は現在30名に、全体の滞納額も200〜300万円にまで減った。

この管理組合では、長期滞納の再発防止のため、3ヶ月以上の滞納で駐車場の利用は禁止、4ヶ月以上で内容証明で督促状を送付、1年以上の滞納で競売を請求するというルール（規約）を作った。

この記事を読んで思うのは、

管理費の滞納は初期段階での対応がとても大事だということです。

滞納が3ヶ月を超えたら、それは確実に「故意」によるものと考えてかなり厳しく督促する必要があります。

一般的な管理規約では、支払期日を越えた滞納分について、「日歩4銭（＝年利14%）の割合で遅延損害金を請求できる」との定めがよく見受けられますが、実際にはほとんどこの条項は機能していないように思います

顧問先の管理組合での事例を見ても、滞納する組合員は毎度特定の人物であることが多いです。もちろん、生活に困窮しているなどの同情すべき事情があるケースもある一方で、当事者のルーズな性格が災いしていることも少なくありません。

こうした当事者の事情に関する見極めは管理会社に依頼することとして、

なるべく初期段階で滞納問題を解決をするには、少なくとも支払期日から3ヶ月を超えた滞納分については、管理規約の定めに則って遅延損害金を請求するのがもっとも効果的だと思います。

ただ、管理組合の理事さんは、お互い居住者同士という関係も考慮して、こうした「荒療治」に対して消極的なのが一般的です。

その気持ちは理解できますが、単なる督促だけで済ませた結果、もし半年以上も滞納が溜まってしまった場合、その後は分割払いで滞納分を回収するとしても、毎月その遅延損害金以上の返済を滞納者に求めることになってしまうため、回収への道筋は一層困難なものになってしまうおそれがあります。

ならば、「滞納するのはむしろ大きな損失につながる」ことを当事者に早めに実感させて、滞納を長期化させないよう敢えて「ムチを打つ」方が、役員さんにとっても、滞納当事者にとっても後々苦労しなくて済むはずです。

なお、こうした努力にもかかわらず、残念ながら半年以上の滞納に至ってしまった際には、迅速に法的措置が取れるよう、理事会の決議で手続きが進められるようあらかじめ管理規約を改正しておくことをお勧めします。（古い規約の場合、総会決議が必要と定められています）

【参考記事】

この記事を書いた人
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村上智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。