築16年目のマンションが、管理適正化診断で最低評価になったワケ

先日、日管連(日本マンション管理士連合会)からの紹介で「マンション管理適正化診断サービス」を実施したマンションについてご紹介します。

 

yonaoshi-honpo.co.jp

 

東京都心エリアにある築16年目のマンション(約50戸)。

 

管理委託先は、大手独立系管理会社の「G」です。

 

結論から言うと、

診断結果は、最低評価の「B」(100点中24点)でした。

 

築20年未満のマンションでこの低得点は、かなり珍しいです。

 

原因の第1は、「長期修繕計画の不備」です。

 

築3年目、つまり今から13年前に作成した25年間の計画がその後更新されていません。

 

また、診断では、給水管、排水管の更新工事が長期修繕計画において見込んでいることが加点の条件になっているのですが、給水管は更生工事を見込んでいるだけで排水管を含めて更新費用については一切見込んでいませんでした。

 

さらに、修繕積立金の水準が国交省のガイドラインを下回っているため、将来の資金計画にも不安が残る状況でした。

 

第2は、「大規模修繕工事が未実施」であることです。

 

屋上防水やシーリング材の経年劣化を考えると、1回目の大規模修繕は遅くとも築15年目までに済ませていることが望ましいと思います。

 

しかしながら、このマンションは築16年目の時点で予定すら立っていません。

 

第3は、「法定点検時の指摘事項の未対応」です。

 

東京都では、5階以上の共同住宅については、築10年を超えた時点で「外壁全面打診調査」が義務付けられています。(建築基準法にもとづく)

 

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このマンションは、大規模修繕だけでなく、この打診調査すら行っていません。

つまり、法令違反の状態にあります。

<ちなみに、虚偽の報告をしたり報告を怠った場合には、罰則(100万円以下の罰金)が科せられる場合があります。>

 

診断の際には、管理会社のフロント担当者も同席していましたが、「私は最近担当になったばかりで詳細はよくわからない」とまるで他人事のようでした。

 

当日の問診では組合の規約の内容や会計についてもフロントに質問しましたが、要領を得ない印象で、とてもこのマンションを担当しているとは思えませんでした。

 

たしかに、低評価となった責任が当の管理組合にあるのは間違いありません。

 

ただ、長期修繕計画が更新されていないことや、外壁全面打診が未実施であることについては、プロである管理会社の積極的なサポートがあって然るべきでしょう。

 

以前、別のマンションで管理会社の変更を検討する際に、この「G」社が候補の一つに入っており、そのプレゼン資料に以下のような説明(抜粋)がありました。

========

(1)「懸案簿」

懸案事項を一覧表にして理事会運営・進捗管理をします!

(2)「提案型管理」

修繕計画、資金計画を含めて積極的に的確に提案します!

(3)「チェックシステム」

「担当者任せ」にせずに、処理状況をチェックします!

========

実際のところ、現場でこのPRどおりに業務が実行されているのか、

甚だ疑問に思います。

 

<参考記事>

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

 

 

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村上 智史

村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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