マンション管理費の長期滞納問題、知っておくべき解決方法と事前の対策
2024/07/05
昨年冬からコンサルティングしている名古屋市内のマンション（築18年目 34戸）では、先日の通常総会にて管理委託契約の変更が賛成多数で決議されました。
単純減額の他に、一部過剰だった仕様の標準レベルへの変更、そして一部委託先変更のミックスポリシーによって、従前の委託費に比べて約２４%のコスト削減となりました。（年額９４万円の削減）
ちなみに、これに先行してマンション保険も見直しており、年あたりの保険料が１０万円も減っています。（従前比２５％ダウン）
これを合わせると
年額１０４万円の削減となるので、戸当たりでは平均３万円の経済効果となります。
その結果、コスト削減で生まれる剰余金を活用すれば、今後３０年の修繕計画で求められる資金需要に対して修繕積立金を増額しなくとも賄える見通しとなりました。
今回は、相談元である管理組合の若い理事長さんがリーダーシップを発揮していただいたお陰で、コンサルティングがとてもスムーズに進捗しました。
まず、管理見直しに着手する際にも事前に住民アンケートを実施したいとの申し出があり、そのアンケート案の作成について当社から助言させていただきました。
その後、コンサルに入った後も、委託業務の一部仕様変更や業者の一部リプレイスもあって、いきなり総会で賛否を問うのではなく、３日間に分けて住民説明会の開催をしながら丁寧にコンセンサスを高めるための努力をされていました。
こうした理事会側の配慮と努力が奏功して、特段の反対者も出ず、総会もスムーズに進行できたのだと思います。
今回のコンサルティングで驚いたのは、
エレベーターの保守点検費について、メーカーが大幅な減額に応じたことです。
従前のフルメンテナンス仕様のままで、従前の金額に比べて半額以下に変更してもらいました。
コスト適正化実現のためには、委託先業者の変更をあらかじめ想定していたのですが、メーカーが独立系の見積もりを下回る金額で減額に応じたのは意外でした。
エレベーターについては独立系保守会社の株式上場などの台頭が見られることから、
メーカー側もかなり危機感を持っていることの現れかもしれません。
＜参考記事＞
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村上 智史
株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。
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