昨年から顧問契約している都内マンションでは、共用部の電気料金を削減することを目的に、５年ほど前に電子ブレーカーと蓄熱式暖房機を導入しました。

その契約の内容を確認したところ、おおむね以下の内容でした。

■　契約期間は１０年。

■　共用部の電気料金削減効果（年間２０万円強）のうち、１年目：削減額の１００％、２年目以降は同４０％の「システム利用料」を支払う義務がある。

■　本契約を中途解約する場合には、残期間分のシステム利用料の７０％相当額を「解約金」として支払う必要がある。

契約の内容自体はもちろん合法ですが、事実上リース契約のような方式で１０年間にわたって業者側に成功報酬として削減額の一定割合を支払い続けるよりも、中途解約金を支払っても機器を購入する方が長期的にみて有利であることが分かりました。

そのため、臨時総会を開催し、現契約の中途解約ならびに機器の新規購入について決議したうえで、その業者に中途解約を申し入れたところ、「思わぬ抵抗」に遭いました。

その業者の主張は以下のようなものでした。

（１）中途解約を行う場合には、「当社指定の書面による合意」が別途必要である。

（２）電気料金の削減について他社へ切り替えるなら、その条件を（業者に）開示するとともに条件提案の機会を当社にも与えてもらう必要がある(と契約書には記載している）

（３）蓄熱式暖房機導入による夜間電力料金値下げプランは新規受付がすでに終了したため、機器を更新すると解約扱いになり、削減効果を得ることはできなくなるため注意した方がよい。

その業者が指定する書面には「電力会社との解約手続きを業者が行うことにつき管理組合があらかじめ了承する」ことが記載されていました。

電子ブレーカーや蓄熱式暖房機を導入する際には、あらかじめ電力会社に機器の導入と併せて受電契約のプランを変更手続きを行う必要があります。

導入した当時は、確かにその業者に受電契約の変更を委任したわけですが（委任しないと組合では手に負えないため）、今回は業者所有の機器を組合が新たに購入する機器に入れ替えるだけなので、電力会社との契約変更までは不要です。

と言うよりも、もし業者にそれを委ねると電気料金の削減効果は今後得られなくなってしまうため、断じて了承してはいけないわけです。

つまり、その業者以外のスキームでは料金削減効果が得られないようにすることこそが彼らの「狙い」なのです。

そのため、電力会社に確認したところ、以下のような回答が得られました。

・受電契約者本人である管理組合の了承なく、業者が勝手に契約の変更手続きを行うことはできない。

・機器の更新（入れ替え）をしても、受電契約は継続扱いになるため料金削減効果が失われることはない。

あぶな～い！！

性善説に沿ってその業者の主張や指示を信じていたら、ジ・エンドでした・・。

以上の点を踏まえ、理事会で審議した結果、以下のとおり方針で進めることにしました。

（１）契約の定めにもとづき、現業者にも機器購入での提案機会を与える。

（２）上記（２）の提案条件との比較をふまえて再度総会を開催のうえ決議を諮る。

（３）総会決議後、現業者指定の合意書の締結には決して応じず（契約書にもそこまでの制約条件は記載されていなかったため）組合からの一方的な解約通知書を先方に提出する。

（１）については、中途解約金を請求するにもかかわらず、購入プランについても他社に比べて金額が高かったため、簡単に斥けることができました。

そして臨時総会で中途解約を再決議したうえで、解約申込書を送ったところ、中途解約金の請求書が届き、無事契約を終了させることができました。

ただ、当初は４月末解除の見通しだったのが、結局７月末終了と３ヶ月も余計に時間がかかってしまいました。

管理組合にとって多大な時間の浪費とストレスでした・・・

ちなみに、この業者はさまざまな管理会社と業務提携していて、いろんなマンションでも暗躍しています。

当社が先日コンサルに着手したマンションでも、昨年電子ブレーカー等の機器を販売していたことがわかりました。

その購入金額を見てビックリ！！

何と、相場価格の４倍でした！！　( ﾟДﾟ)

こうしたアコギな業者を管理組合に紹介しているのは、まず１００％管理会社なのですが、不当に高い金額に釣り上げて業者とマージンを折半していると考えた方が自然でしょう。

このような見えにくい、気づきにくいところでも、管理組合は日々搾取されているのです。ご注意ください。

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村上 智史

株式会社マンション管理見直し本舗代表取締役・All About マンション管理士ガイド。早稲田大学卒業後、三井不動産に入社。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Ｊリート（不動産投資信託）の立ち上げに従事した後2013年3月退職。2013年5月 『あなたの資産を守る！マンション管理見直しの極意』（自由国民社刊）を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。

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